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2020年无锡市第一季度房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2020-04-20

土地篇

 

一.2020年一季度无锡市经营性建设用地成交数据

 

据土拍大数据统计,2020年一季度(1--3月)无锡市(不含江阴、宜兴)经营性建设用地共成交12宗,包括惠山区4宗、梁溪区2宗、新吴区1宗、锡山区3宗和2宗经开区,总成交面积53.05万㎡,成交总额98.12亿元,其中涉宅用地8宗,总面积40.72万㎡,成交总额93.34亿元。

 

1.同比分析——土地出让金98.12亿元,同比增加109.3%

 

纵观近5年成交数据,2017年土地出让面积和成交金额最高,分别达78.73万㎡和116.83亿元,之后两年经历调控,逐渐平稳。2020年,受疫情影响,无锡市区一季度仅有一次土地拍卖挂牌,累计成交经营性建设用地12宗,比去年同期增加6宗;成交总面积53.05万㎡,同比增加20.74万㎡,增幅64%;成交金额98.12亿元,同比增加51.25亿元,增幅109%。

 

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2.区域分析——经开区成交面积和成交金额领跑六区

 

从各区域出让情况来看,2020年一季度无锡出让地块主要集中在惠山区和锡山区,梁溪区、经开区和新吴区供地相对较少,而滨湖区未有地块出让。

 

一季度经开区表现较为抢眼,以成交金额33.93亿元和成交面积19.7万㎡的成绩,位居六区之首,这主要和华清大道与吴都路交叉口东北侧地块体量大、总价高有关。惠山区以成交金额23.47亿元和成交面积15.7万㎡的成绩,位居第二。综合来看,经开区是2020年无锡一季度的最大“赢家”,作为无锡最为“金贵”的区域,得到了广大房企的认可。

 

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3. 涉宅地块分析—— 平均楼面价11906元/㎡,亩均价1528万元/亩

 

从成交金额看,经开区独占鳌头,以30.02亿元的成交金额稳居第一,惠山区次之;从成交面积看,惠山区和新吴区分别以15.48万㎡和8.92万㎡的成绩占据第一和第二位;滨湖区没有一宗涉宅用地推出。

 

从楼面价来看,2020年一季度无锡市区平均楼面价为11905.8元/㎡,同比去年上涨457.8元/㎡,涨幅为4%;从亩均价来看,2020年一季度无锡市区亩均价为1528万元/亩,同比去年上涨370万元/亩,涨幅为32%。

 

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4.用地性质分析——纯住宅用地成交火爆,成交面积、金额遥遥领先

 

2020年一季度无锡市纯住宅用地成交7宗,出让面积35.05万㎡,商住混合用地成交1宗,出让面积12.48万㎡,商服用地成交4宗,成交面积12.33万㎡。

 

从土地出让金来看,纯住宅用地及商住用地成交总额达93.34亿元,占比95.13%,住宅类土地需求旺盛,商服类用地多以底价成交,市场需求低迷,与住宅类土地相比呈两极分化趋势。

 

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二.2020一季度(1-3月)无锡市土地市场综述

 

土地市场有序出让 积极提振无锡楼市

 

伴随着国内疫情逐步受控,住建行业陆续复工,售楼处恢复正常状态,无锡房地产行业正在逐步回归正轨。受疫情影响,2020年无锡市区一季度仅有一次土地拍卖挂牌,引起了多方关注。历经12个小时的竞拍,无锡一季度唯一一场土拍于近日成功落槌,8宗涉宅地块成功出让,总成交金额93.3亿元,无锡再添4宗万元地块,最高楼面价达17987元/㎡。

 

作为2020年无锡首次土地竞拍,除推地规模大、分布广泛以外,从这批土地供应质量上,不难看出地方政府的“诚意”。多宗地块均属于土地市场空窗一年以上区域,尤其是惠山区钱桥、玉祁和梁溪区北塘三个板块,都有一个共同的特点,就是板块本身都是人口众多,近两年来又发展迅速,其价值逐渐被市场认可。

 

此外,像港下、城铁惠山站区等片区已面临无房可售的现状,土地出让部门适时的推出新地块,能够让一些有实力的品质房企补仓,也能够进一步促进房地产市场平稳健康发展。

 

新房企陪跑 老面孔拿地

 

据悉,2020年无锡市区首场土拍吸引了中梁、南光、越秀、正荣、新城、阳光城、华晟、融创、弘阳、港龙、圆融、恒泰、红豆、龙湖、旭辉、万科、招商、通银、实地、景瑞、金科、金轮、绿城、雅居乐、华发、禹洲、中海、美的、恒大、建发等30余家品牌房企,其中梁溪区太湖淀粉厂地块8家,庆丰B地块6家,惠山洋溪5号地块6家,玉祁平湖城1号地块9家,城铁惠山站区3号地块3家,经开区华清大道地块12家,新吴区泰山路地块5家。从地产商热情的参与度和整体成交结果看来,各大地产商对于无锡房地产市场还是普遍看好,拿地预期保持稳中向好的态势。

 

此次阳光城强势收获2幅万元地块,为其在锡城的扩容储备了优质资源,虽为首次通过招拍挂的形式进入无锡市场,但此前在无锡市场上已收购过金丰观湖铂庭及灵山印象剑桥项目,口碑和去化良好,其余地块均被“老房企”收入囊中。而报名的正荣、通银、越秀、华晟等外来房企虽然拿地意愿较强烈,但遗憾沦为陪跑。

 

2020年将加大土地供应量 利好楼市趋稳

 

根据《无锡市区2020年度国有建设用地供应计划》,今年市区商品住宅用地供应计划300公顷,同比去年增加120公顷,增幅66.7%,其中市本级40公顷、梁溪区30公顷、锡山区50公顷、惠山区50公顷、滨湖区45公顷、新吴区50公顷、经开区35公顷。截至到3月31日,无锡土地市场供应住宅用地为53公顷,已成交53公顷,2020年无锡市区供地计划已完成17.7%,预计二、三季度土地市场放量节奏将放缓。

 

土地供应量加大是抑制房价过快最有效的手段,这将非常有利于保障无锡市房地产市场的稳定和平衡健康发展。在无锡良好的营商环境下,在政府调控的精准施策下,更多的品牌房企争相来无锡拿地,更多优质地块凸显出其价值所在。政府在保证土地供应充足的同时,宏观调控态度依然坚决,主、客观条件同时发力,最终形成土地市场上的良性循环。

 

总结与展望

 

房地产调控是长期大政方针,是长效机制,中央已经明确不将房地产市场作为短期刺激经济的手段,保持房地产市场稳定,是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。

 

一季度无锡土地出让热度可见一斑,传递出强烈的“楼市复苏”讯息,未来二季度无锡土地市场或将迎来小高潮。随着楼市复苏和资金面的放松,开发商有更强意愿和能力进行土地储备,在房地产平稳健康发展的前提下,房企拿地积极性有望进一步回升,但对土地溢价水平或将保持相对理性态度,土地价格预期将更加合理。

 

楼市篇

 

据统计,2020年一季度(1-3月)无锡商品住宅成交面积为88.1万㎡,成交套数7235套,成交均价19219元/㎡,成交金额169.32亿元。

 

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1、各区商品住宅成交情况——滨湖区成交面积以及金额居榜首

 

从各区商品住宅成交数据看,无论是成交套数、成交面积还是成交总额,滨湖区均位列6区首位。

 

从成交均价来看,各区成交均价均在15000元/㎡以上,其中经开区以23557元/㎡的价格领跑全市,一方面得益于区域规划利好,城建配套日益完善,另一方面也是品牌房企持续建造品质人居的助力推动,惠山区成交均价15097元/㎡,为6区最低,对刚需型购房者来说,仍是值得购买的“价格洼地”。

 

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2、月度成交分析——3月活跃度最高,成交均价持续走高

 

回顾第一季度,无锡楼市整体表现较为平淡,一二月份成交量较低,3月份楼市成交上扬,复工复产之后,受“金三银四”的利好,不少楼盘推新、促销,成交状况有所好转,无锡商品住宅成交均价整体回暖,月成交面积达44.5万㎡,成交套数突破3500套。

 

从上表中,可以明显看出3月份无锡商品住宅成交均价达到“峰值”19577元/㎡。成交均价持续走高,主要原因是成交结构的变化,高价格段成交比例不断攀升造成的,随着地价的上升和精装房源产品的增多,预计未来商品住宅均价依然保持平稳上升态势,出现回落的可能性不大。

 

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3.同比分析——2020年一季度成交面积和成交套数双双下滑

 

从图表看出,2020年第一季度无锡商品住宅在成交量和成交面积都低于去年同期水平。

 

2020年一季度商品住宅成交套数7235套,同比下跌3375套,跌幅达31.8%,成交面积同比下跌39.56万㎡,跌幅达31%。

 

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4.成交面积top10——滨湖区洼地 改善盘勇夺第一

 

在成交面积前十名中,滨湖区依然是成交的热门区域,一共有四个楼盘上榜,其中滨湖区的北控雁栖湖以50884㎡、445套的成绩勇夺2020年无锡一季度成交面积的销冠,而价格仅为13562元/㎡,这源于胡埭版块的特殊性,胡埭板块本身板块中小企业较多,居住氛围浓厚,但是胡埭又缺乏足够的改善型商品住宅房源,因此最近胡埭版块的改善型产品颇受欢迎。

 

 无锡融创壹号院以高达近3万的单价也进入了2020年无锡一季度成交面积TOP10的排行内,无锡融创壹号院位于热门版块的经开区,区域发展前景十分可观。

 

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总结与展望

 

春节+疫情致楼市“休眠”“金三”翘尾收官

 

每年的1、2月份,商品房市场成交情况在全年成交量中均处于较低位置,今年1月底以来,加上新冠疫情持续发酵,无锡楼市成交量下滑明显。2月,随着疫情升温,锡城各大楼盘线下售楼部基本停滞,转而开启网上售楼处、直播看房,在线上营销的辅助下,能一定程度减缓疫情对楼市的影响,楼市销量虽受疫情重创,但市场价格方面却在一定程度上持稳。

 

进入3月份,随着疫情逐渐受到控制,无锡楼市开始回暖,传统旺季“金三”如约而至。据统计,3月无锡共成交商品住宅44.58万方,同比2月份增长28.56万方,涨幅达179%;成交套数为3567套,同比2月份增长2166套,涨幅达154%,金三翘尾收官。有业内人士指出,当前楼市回暖速度已超去年,这和近期锡城开发商批量输出的营销活动也有很大关系。

 

稳定市场 率先打响提振楼市第一枪

 

受疫情影响,从2月开始,国家相继出台多项利好政策,央行降息降准,国家放宽土拍条件等,各地振兴楼市信心的政策频出,业界仍保持积极心态对市场抱有信心。

2月2日,无锡市委办公室出台17条措施,支持房地产企业、建筑施工企业发展。从意见细则来看,可以说,每一条都和钱有关,每一条都是实实在在缓解企业流动资金压力。无论是延期缴税、延期缴纳出让金,还是银行不得盲目抽贷、断贷、压贷,都是有利于从资金供需两端缓解房企资金压力,确保现金流安全的重要举措。而强调保障城乡有序建设,政策覆盖面广,涉及到房地产开发企业拿地、开发、销售和投资等各个环节,有助于稳定市场预期,不仅能够一定程度上确保房企持续稳健经营,对于促进房地产行业的平稳健康发展也将起到积极作用。

 

“稳”字当头  2020年房地产仍然值得期待

 

土地供应的增加,将持续传导到商品房市场供应。2020年上半年购房需求因为疫情影响没有释放,总体来看成交量会出现下降,但是价格不会出现大的波动,即使部分楼盘会推出以价换量、优惠促销等方式营销,但不会影响房价格局。下半年在政策的帮扶和房企的共同努力下,房地产将大概率呈现回暖态势,但“房子是用来住的、不是用来炒”的主基调不会变,坚持稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳。