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31省区市上半年房地产投资态势感知

来源:

中房报

作者:

- 2022-07-26

摘要 2021年下半年以来,房地产行业经历了阶段性的挑战。

2022年上半年,全国多地房地产投资与销售均遭遇“滑铁卢”式大幅下滑,楼市调控叠加疫情冲击,市场压力依然严峻。

  

据中国房地产报记者统计,2022年上半年全国31个省区市中,仅8个省区市房地产投资能够实现同比正增长,分别是湖北、甘肃、新疆、浙江、陕西、河北、北京、湖南,占比不足3成,且增幅均不超过10%。

  

23个省区市房地产投资增速皆为负增长。其中上海(下滑17.1%)等9地同比下滑幅度超过10%;西藏(下滑47.08%)、吉林(下滑39.47%)、天津(下滑25.76%)等8地同比下滑幅度超过20%。

  

国家统计局数据显示,2022年上半年我国房地产开发投资同比增长-5.4%,较1~5月-4%增速继续下滑。31个省区市中,15地增速跑输全国,其中包括广东、江苏等投资大省。

  

从往年房地产开发投资增速来看,多地都出现过增速为负的时期,而广东省、山东省、安徽省、上海市、陕西省、江西省、甘肃省在2015年~2021年间一直保持正增长;到了2022年上半年,除甘肃省、陕西省仍能保持房地产投资正增长外,其余几个省区市皆转为负增长。

  

如果说2022年上半年房地产投资部分省区市还能维持正增长,那么商品房销售情况则全部下滑。全国31个省区市中,同比下滑幅度超过20%的有21个,超过40%的有4个,分别是吉林(下滑55%)、浙江(下滑45%)、江苏(下滑41.5%)、天津(下滑40.3%)等地。

  

粤苏浙房地产投资额居前

  

2014年以来,广东、江苏、浙江三地就一直稳居年度房地产开发投资榜前三强。今年上半年亦是如此,广东、江苏、浙江房地产开发投资额分别为7509.81亿元、6809.74亿元、6363.39亿元;第四名是山东省,房地产开发投资额4806.13亿元。

  

长期以来,人口都是决定住房需求规模及增长空间最核心指标,人口增长能够为城市持续带来源源不断的住房需求。根据人口普查数据,近10年来我国人口增长最多的三大省份是广东、浙江、江苏,分别增长2171万、1014万、609万。这3个省份均位于我国经济发达的东南沿海地区。

  

不过,据广东省最新人口数据披露,2021年末,广东省常住人口12684万,较2020年普查人口12601.3万仅增加82.7万,创下广东省近20年来人口增量最低纪录。

  

浙江省2021年人口增量达到83.2万,反超广东。作为浙江省省会,杭州2021年人口增量26.8万人,是广州的2倍。过去10年(除2019年),广州常住人口增量一直领先杭州。这背后是近几年浙江在“抢人大战”中连出大招,效果显着。

  

第二经济大省江苏省,2021年人口增长30.6万;第三经济大省山东省人口仅增长17.2万。

  

2022年上半年,有21个省区市房地产开发投资额均超过千亿元;14个省区市超过2000亿元;9个省区市超过3000亿元,除前述4地,还包括四川、河南、安徽、湖北、福建。

  

但从同比增速上看,房地产投资大省亦滑入负增长区间。

  

2022年上半年,广东省房地产开发投资同比下降8.06%。其中,商品住宅投资下降7.7%。分区域看,珠三角核心区房地产投资下降4.4%,沿海经济带下降18.8%,北部生态发展区下降31.8%。2022年上半年,广东省商品房销售面积同比下降25.3%,销售额同比下滑31.3%;GDP实际增速为2%,低于全国2.5%增速。

  

但广东省会城市广州,则表现亮眼。2022年上半年,广州市完成固定资产投资额同比增长3.5%,其中,房地产开发投资同比增长7.2%;GDP仅同比增长1%。

  

今年前4个月,广州由于疫情反复等原因,部分刚需买家观望情绪浓厚,暂缓了置业计划。但五六月份新房网签成交面积分别环比上升41%、66%;新房、二手房价格连续3个月上涨,广州楼市开始筑底回升。

  

一线城市中,北京2022年上半年房地产投资增速为0.96%;上海楼市曾因防疫形势短暂停滞,上半年房地产投资同比下滑17.12%。但市场需求仍在,6月份上海复工复产后交易量反弹,二手房成交量在上半年达到顶点。

  

哪些城市具有较强房地产投资吸引力?中指研究院报告认为,2022年上半年,北京、上海、深圳和广州4个一线城市房地产投资吸引力排名领先,杭州、成都、武汉、南京、苏州、重庆位列5~10位。

  

其中,成都凭借成渝地区双城经济圈规划落地、人口持续大规模增加等有利因素,投资潜力仅次于杭州;武汉因疫情过后经济稳步复苏、人口持续回流,投资潜力有所提升;苏州装备制造、电子信息和生物医药产业发达,城市依托完备的产业结构和较强的人口吸引力,投资潜力保持不变。

  

第三投资梯队为西安、长沙、宁波、佛山、合肥、郑州、青岛、天津、东莞、济南,位列第11~20位。其中,宁波经济总量突出、产业基础强,人口吸引力较大,投资吸引力排名提升至13位;天津产业发展仍处在转型阶段,经济发展增速较低,人口出现外流(2021年常住人口减少13.6万),投资吸引力降至18位。

  

湖北地产投资增速居首

  

从房地产开发投资增速来看,2022年上半年仅有8个省区市房地产开发投资同比微增,占比不到3成。其中,湖北(增速7.25%)、甘肃(增速6.29%)、新疆(增速5.7%)、浙江(增速5.41%)、陕西(4.58%)位列增速排名前五。

  

据湖北省统计局数据,2022年上半年湖北省GDP同比增长4.5%,高于全国2个百分点,与贵州并列全国第七。2022年上半年,湖北省固定资产投资(不含农户)同比增长15.6%,分领域看,基础设施投资增长21.8%,制造业投资增长19%,房地产开发投资增长7.2%。

  

疫情扰乱了武汉正常的经济发展,但如今的武汉正在恢复往日荣光。2022年上半年,武汉市GDP已增至8251.5亿元,与2020年相比提高近2000亿元,GDP同比增长4.3%,固定资产投资同比增长15.6%。且武汉2021年常住人口增量为120万,人口增量居国内第一,一方面得益于武汉通过政策引导,如放开新城区落户限制;一方面得益于为新增人口“筑巢”的结果。

  

但目前来看,武汉房地产市场压力依然较大。官方数据显示,2022上半年武汉新建商品住房网签销售5.59万套,网签销售面积627.76万平方米,同比分别下滑47.2%、48.95%。其中,6月份新建商品住房网签销售面积125.38万平方米,环比增长28.07%,同比减少42.39%。

  

“武汉市场购房信心仍未恢复,疫情防控仍然从严,市场不确定性增加。”武汉当地一位房地产市场人士称。

  

房地产投资增速第二名是甘肃,2022年上半年GDP同比增长4.2%,房地产开发投资同比增长6.29%;第三名新疆,2022年上半年GDP同比增长4.9%,房地产开发投资同比增长5.7%,商品房销售额仅同比下降1.8%。

  

作为贵州省省会城市,贵阳市2022年上半年房地产开发投资同比增长10.8%;贵州省这一增速为-7.71%;2022年上半年贵阳市GDP同比增长4.6%,增速高于全国2.1个百分点,高于全省0.1个百分点。

  

31个省区市中,有23个省区市2022年上半年房地产投资增速呈负增长,占比超7成。其中西藏降幅最大,同比下降47.08%;其次是吉林,同比下降39.47%;下滑幅度超过20%的还有广西、天津、云南、辽宁、黑龙江、青海等地。

  

从各省市房地产开发规模与开工、竣工面积增长情况来看,31省区市2022年上半年商品房屋施工面积共84.88亿平方米,其中26省区市施工面积在1亿平方米以上,排名前三的依然是广东、山东和江苏,施工面积均在5亿平方米以上,其中广东省施工面积超8亿平方米。

  

排在末三位的是宁夏、青海、西藏,2022年上半年施工面积均低于5000万平方米,其中西藏施工面积仅667.88万平方米。

  

2022年上半年新开工面积最多的是山东,为6258万平方米,其次是江苏、河南、广东。商品房竣工面积最多的是江苏,为3126.62万平方米,排在其后的依次是广东、山东、浙江。

  

今年4月份以来,中央及地方政府合力打出稳楼市政策组合拳,向房地产行业释放更多积极信号,但市场信心恢复并不容易。

  

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为,从4月份政策密集出台往后推算,预计2022年下半年10月前后楼市销售可能出现明显转好,房地产投资增速可能会在三季度止跌企稳,并于四季度小幅反弹,全年房地产投资仍有望实现小幅增长。

  

中信证券分析师程强认为,目前经济恢复基础还不牢固,2022年下半年还需要财政金融等稳增长措施呵护。2022年下半年经济恢复程度关键取决于地产产业链恢复程度,在地产能够企稳并好转情况下,预期下半年GDP有望实现6%左右中高增速。

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