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静待楼市转暖 谨慎对待并购机会

来源:

证券时报

作者:

- 2022-09-08

摘要 近期,多家房企召开了2022年中期业绩发布会,证券时报记者对房企高管关于市场形势、投资策略、收并购等热点问题的回应进行了梳理。

近期,多家房企召开了2022年中期业绩发布会,证券时报记者对房企高管关于市场形势、投资策略、收并购等热点问题的回应进行了梳理。

  

多位房企高管认为,当前房地产市场已经筑底,市场信心逐步恢复,虽然短期市场依然承压,但对中长期市场向好有信心。

  

谈市场:短期承压,中长期向好

  

在业绩发布会上,当前市场形势和未来市场预判是必问的问题,可见其受关注程度。

  

龙头房企万科在两个月前就喊出“短期市场已经筑底,但恢复是缓慢温和的过程”的判断。在这次中期业绩发布会上,万科董事局主席郁亮仍然坚持这个观点。他还表示,现在房地产行业来看,稳地价、稳房价、稳预期的三大调控目标,前两个基本已经实现了,稳预期出现了比较大的挑战,需要重建市场信心。

  

碧桂园集团总裁莫斌也认为,去年6月份市场下行到今天,已经进入了底部,而且是在底部盘整的时候,现在最重要的就是市场信心的恢复。他认为明年6月份市场应该恢复到健康发展的阶段。

  

中海地产董事局主席颜建国和华润置地副主席兼首席运营官张大为均认为,房地产市场短期来看依然是承压的,不过中长期市场是向好的。

  

颜建国认为,房地产市场需求包括数亿新市民的需求,包括中心城市的聚集效应与改善型需求,房屋折旧与新造的动态平衡。中国人口基数大、市场存量巨大,很多房子到了一定年限,需要改造新造,如果每年置换2%,都是一个规模巨大的量,未来房地产行业还是一个很庞大的行业,是一个可以长期坚持的行业。从美国房地产发展历程可以看到,房地产发展高峰后会下降,但是下降没有那么快,仍旧维持很庞大的量。

  

“当前的市场处于上下半场的转换期,转换期需要一段时间,包括行业出清,过程相当复杂,也是比较惨烈的。行业重整完了,进入下半场,市场里的玩家、行业利润率都会进入一个相对稳定阶段,进入另外一个平衡。经过转换期以后,中国经济发展韧劲、中国人口城市化率还在进一步上升,中心城市进一步聚集等,这些要素会进一步发挥作用。所以,对于中长期市场,我们是乐观的,有信心的。”颜建国说。

  

谈投资:量入为出,现金流第一

  

上半年,行业经历深度调整,不少房企调整了投资策略,拿地金额大幅减少。对于下半年投资计划,多位房企高管表示,将坚持量入为出、现金流第一的原则。

  

“我们从去年下半年开始就调整了投资策略和投资的强度,在布局上向着确定性的市场,即人口流入、市场能级较高、市场厚度较厚的方向调节。”碧桂园常务副总裁程光煜说,这是一个总的策略方向,下半年公司会根据现金情况,在保障公司经营和生产安全的前提下,有富余资金会拿来投资;同时也会根据机会出现的情况和能否把握这些机会来投资。

  

万科上半年也减少了拿地,对此,万科执行副总裁刘肖表示,万科长期以来坚持量入为出,坚持仓位的合理,在此基础上还要增加一条投资原则,即“要获得特别好的项目”。在过往,万科曾由于部分项目投资失误,追高冒进导致开发业务盈利水平下降。他解释,“特别好的项目”首先要求片区市场比较好,这是最重要的标准;其次要有把握为客户提供好产品、好服务;第三,财务指标、经营指标、效率指标,尤其净利润、ROI(投资回报率)指标要比较出色。“做好投资,是提高毛利的重要因素。”他说。

  

华润置地首席战略官谢骥也表示,公司一贯坚持稳健投资策略,坚持量入为出、现金流第一的原则,根据现金流情况安排投资结构。

  

美的置业执行董事兼副总裁王全辉则表示,下半年在投资方面会更多考虑现有手上的土地资源以及合作项目的安全问题,在新增土地上投入精力会比较少,在合作项目会投入比较大,确保合作项目的安全、按时交付。

  

谈并购:广泛接触,慎重做决策

  

在行业出清阶段,不少房企希望通过出售优质资产回笼资金,项目收并购受到监管部门的支持,多家金融资产管理公司(AMC)也加入纾困房企之列。对于收并购计划,多位高管表示,会广泛接触收并购机会,同时严谨慎重做预判和决策。

  

程光煜表示,今年上半年,碧桂园已经跟39家企业进行了收并购,其中有一些是未出险的企业,也有相当数量是出险企业,进行归编分家安排后,已经完成了63个项目工作,涉及金额大概35亿元。“目前我们对这类企业总体上比较多的做法,主要是在内部已经合作的项目降低风险,提升资产周转效率。”他说,当然也不排除跟央企和AMC公司合作,进行一些有益的收并购,但是这部分多数还在洽谈阶段,真正实质落地的项目有限。

  

对于并购,颜建国表示,好项目是唯一的标准。中海仍然坚持选择主流城市、主流地段,坚守投资回报刻度。对符合投资标准的项目,都会深入研究,全力抓住机会。

  

“当前市场下,并购的机会不少,同行有些在卖资产,有些卖股权,我们都有大量接触,上半年也完成了几单项目并购,并购金额超过100亿元。未来几个月,我们会保持积极姿态,全面撒网,希望有更好项目能够进来。当然这取决于整体市场发展形势,我们仍将坚持以收定支、以销定投,在确保企业经营稳健的前提下进行并购投资。”颜建国说。

  

瑞安房地产行政总裁王颖则表示,房地产市场在整体调整过程中会出现很多收并购的机会,瑞安对于这类机会是保持积极谨慎的态度,收并购首先会去考虑它的项目类型是不是跟瑞安的发展区域及发展类型相对比较匹配,是不是能够符合公司的投资标准,在符合投资标准情况下会积极考虑这样的项目。

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