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产业、生态助力下胡埭价值再爆发 空窗近2年的土地市场终于要上新了

来源:

土拍网

作者:

- 2022-05-17

摘要 当太湖科创带规划成为无锡发展爆点的时候,大家都在想,哪一个区域能够最先抢占头部红利,并借着产城融合的东风成长为下一个经济增长极?

当太湖科创带规划成为无锡发展爆点的时候,大家都在想,哪一个区域能够最先抢占头部红利,并借着产城融合的东风成长为下一个经济增长极?

 

纵观科创带版图,以胡埭为顶点向东延伸,与经开区、太科园板块组成稳固的三角形区域——这是无锡产业经济最活跃的地区,在这个区域内,以三角形边线为基准,衍生出一系列产业、科技、创新上的融合大发展。而胡埭,也凭借战略地理位置及完善的产业基础,升级为科创走廊的核心“源头”之一,被赋予了无限发展机遇。

 

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锡西片区中心

 

新高点之上产业、人口不断涌入

 

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2008年成立无锡新城安置区以来,胡埭就逐渐成为滨湖区先进制造业发展的主阵地,随着无锡太湖科创带战略的提升,胡埭更是作为“一核、十园、多点”发展格局中的重要一环,不断提质发展,由工业重镇向智造强镇大步迈进。2021年,胡埭规上工业总产值达225亿元,在全国千强镇排名中,跃升至232位,实力不容小觑。

 

在最新一轮的城市发展战略中,滨湖区提出“五湾五城”的全新构想,着力推进蠡湖湾未来城、运河湾现代城、红沙湾科学城、灵山湾创新城、九龙湾智造城五湾五城建设。毫无疑问,“九龙湾智造城”概念的提出将对胡埭产业发展具有重大意义,未来,胡埭将拥有若干百亿级产业集群,拥有极具规模的上市企业和上市后备企业队伍,拥有一批高端科研平台和一流创新人才,智能制造蓬勃发展,新技术、新业态、新模式不断涌现,将成为太湖湾科创带上最具标识度和影响力的创新高地和智造高地。

 

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(九龙湾制造城规划范围)

 

从长远来看,胡埭作为未来锡西片区中心,在政策规划和资源配置的全面加持下,将会聚集众多产业型居住人口,进而催生出大量的居住需求。

 

新房市场库存即将见底

近150亩优质地块将入市解渴

 

不难发现,无论是板块自身的价值,还是整个片区的规划发展,胡埭吸引力已经显著增强,受到了不少购房者的青睐,从中海英伦观邸热销到北控雁栖湖的三开三罄,再到新力帝泊湾火速清盘,胡埭的不限购、高性价比、未来发展潜力大等关键词,使其成为“香饽饽”。但就是这样一个充满潜力的区域,板块内却闹起“房荒”,仅余熙悦滨湖湾在售,亟需新鲜血液入市。

 

为适当缓解板块库存稀缺的困境,胡埭板块计划在无锡二批次供地中挂牌一宗涉宅用地。该地块位于人民路与胡埭路交叉口东南侧,出让面积约99184㎡,容积率1.7,规划为居住用地。

 

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(扫码查看全景)

 

交通方面:地块紧邻城市主干道人民路与胡埭路,东侧有刘闾路,北侧距离环镇北路约1公里,距离东北侧西环路约3.5公里,距离西北侧沪宜高速阳山互通口约4.5公里,自驾出行较为方便。

 

此外,根据新一轮快速路网体系规划,无锡市将全面启动由高浪路-钱荣路-G312组成的快速中环建设,高浪路快速化意味着胡埭距离“中环”时代又更近了一步,建成后,最直接的利好就是将胡埭板块与太湖新城进行了“无缝对接”,往后驱车前往太湖新城只需要十几分钟时间。

 

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同时,地铁3号线还将规划有支线通往胡埭,计划在地块西侧的胡埭路设站,居民也将迎来地铁多元化乘车方式新时代。苏锡常南部高速太湖隧道也已全线贯通,从项目出发到达经开区、新吴区、常州等地的便利性进一步加强。

 

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教育方面:地块1km范围内有胡埭中学、立人高中、立人小学三所学校环伺,未来地块周边还将规划幼托机构,尽享“近、全、优”一站式教育资源。

 

5月13日,南京师范大学与滨湖区人民政府已就共建南师大滨湖实验学校九龙湾分校进行签约,距离地块直线距离不足1km,未来学校投入使用后,对于区域来说也是一大利好。

 

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(南京师范大学滨湖学校九龙湾分校)

 

生态休闲方面:胡埭是吴文化发祥地之一,历史悠久,山水人文资源优渥。地块5公里范围内十八湾湿地公园、小胡山公园等休闲处所,阖闾古城、九龙湾花彩乡创园、状元古道景区、环镇“滨水步道”和“网红河”小胡山浜等人文景观也相距不远,宜居条件上佳。

 

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此外,在地块西侧的芙蓉北路与人民路交叉口位置还将规划一处锡西新城市民文化体育中心,主要服务于锡西新城市民,为市民提供健身活劢的场所,未来该地块步行5分钟即可到达,居民将直接受益。

 

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(锡西新城市民体育中心规划效果图)

 

商业方面:地块西北侧800米就是集购物、餐饮、娱乐和观光旅游于一体的富安商业广场,未来,地块附近还将规划一处3万方的睦邻中心商业综合体。

 

土拍研究院观察

 

湖岸沿线品牌房企集聚 地块入市压力较小

 

从位置上不难发现,该地块位于胡埭新房项目较为集中的区域,经过中海、绿城、新力等几家知名的品牌房企轮番开发,新房市场已然成熟。中海英伦观邸、北控雁栖湖、新力帝泊湾、熙悦滨湖湾等多个品质项目都在人民东路沿线,品牌集聚效应正在持续释放中。

 

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且地块距离太湖湖岸线约2.5km,坐拥极佳的中心位置和湖畔风景,1.7的容积率,可规划成低密度湖景产品。据悉,未来地块周边将依托太湖风景区成片开发,打造成以湖泊水系为特色,具有完善的城市文体、休闲、旅游、居住等功能的高端住区,区域市场热度有望获得进一步提升。

 

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目前,整个胡埭范围内仅熙悦滨湖湾在售,项目所有楼栋均已推出,仅余4#、7#、8#、14#、15#楼在售,成交均价17500-19000元/㎡,预计2022年12月整体交付。待地块开发入市时,熙悦滨湖湾或将完成清盘,后期竞争压力较小。

 

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(滨湖熙悦湾销售情况)

 

土地供应量有限 价值正待市场挖掘

 

作为滨湖西片区中的宜居板块,近年来,胡埭土地供应极为稀缺,从2017年至2020年,每年仅出让一宗宅地,整个节奏十分稳健。

 

2017年,中海以4075.81元/㎡地价拿下胡埭镇人民路地块,打造成中海英伦观邸;

 

2018年,北控以3885元/㎡地价竞得胡埭另一宗涉宅用地,打造成北控雁栖湖;

 

2019年,新力继续深耕胡埭,以地价6048元/㎡成功拿下,打造新力翡翠湾;

 

2020年,大发首进胡埭以地价7341元/㎡竞得胡埭环镇北路地块,打造成熙悦滨湖湾。

 

从地价来看,2018年到2020年,2年时间胡埭地价翻了2番,在看拿地房企,从中海、北控到新晋房企新力、大发,越来越多开发商选择胡埭板块,一定程度上推动了区域内人居水平的提升,带动板块房地产市场的发展。值得注意的是,自大发摘得环镇北路地块后,胡埭至今无地块入市,已断供将近2年,此时北控南地块的入市或将引起新一轮的哄抢。

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