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苏州10号公告“出炉” 吴中、相城、园区7宗宅地入市

来源:

土拍网

作者:

土拍网 2020-08-04

摘要 8月3日,苏州9号公告正式竞价的同天,10号公告来了!共挂出7宗纯住宅用地,覆盖吴中区、相城区、高新区、工业园区,涉及临湖、甪直、元和、浒关、胜浦六大板块。7宗地块将于9月2日正式进入限时竞价。

土拍讯8月3日,苏州9号公告正式竞价的同天,10号公告来了!共挂出7宗纯住宅用地,覆盖吴中区、相城区、高新区、工业园区,涉及临湖、甪直、元和、浒关、胜浦六大板块。7宗地块将于9月2日正式进入限时竞价。

 

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(点击图片进入小程序查看10号公告原文)

 

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(10号公告地块详情)

 

7宗纯住宅地块设置市场指导价、中止价、一次报价有效区间,不设置竣工预售许可调整价,对预售、销售条件不做特殊要求。

 

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(10号公告住宅地块设置价格参数)

 

从公布的地块分布及设置的参数来看,此次公告有以下几个特点值得一提:

 

1、10号公告内未有地块设置竣工预售许可调整价,不对地块做预售、销售条件特殊要求限制,最大限度减轻房企因疫情带来的资金压力,可以更大程度上有利于地块开发建设,开发产品可以尽早补充到区域新房市场内。

 

2、从容积率设置来看,以往浒墅关出让的涉宅类用地容积率均在1.8以上,以2.0、2.2为主,板块内项目均为高层、小高层产品,主要满足刚需、刚改人群的置业需求,而此次挂牌的62号地块容积率仅为1.4、1.2,未来或将打造成低密度的多层洋房产品。浒关板块经过多年的发展,目前已趋近成熟,预计未来将会有更多低容积率的涉宅类用地入市,满足改善人群的置业需求。区域内的新房市场发展方向在哪?这宗地块或许可以提供一些参考。

 

3、从供地节奏来看,9号公告今日开拍,“你方唱罢我登场”,同天挂出的10号公告,亮相7宗宅地,确保“月月有土拍,供地不断档”。

 

地块详情

 

苏地2020-WG-57号地块

 

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此前土拍网“剧透”的临湖镇住宅用地就出现在今日挂出的10号公告内。

 

相关链接:重磅“剧透”!吴中区临湖镇将于近期推出1宗55.8亩住宅地块 板块内品牌房企“抢滩入驻”,区域价值初显

 

苏地2020-WG-57号地块位于浦庄大道以东、重才路以北,出让面积37215.5㎡,规划为纯住宅用地,容积率>1.3且≤2.2。起拍价61406万元,起拍楼面价7500.05元/㎡,市场指导楼面价7700元/㎡,一次报价有效楼面价区间8470-8600元/㎡。

 

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(苏地2020-WG-57号地块航拍图)

 

从实景航拍图来看,地块距离临湖实验中学仅一路之隔,周边小区有奥园观云悦苑、中梁天颂、太湖富力都等,居住氛围浓厚。

 

根据地块规划条件来看,地块檐口高度(建筑高度)≥15m且≤54m,住宅单套户型面积不得低于90㎡。未来预计将打造成5-18层的多层、小高层住宅产品。

 

板块内在售新房有和岸花园,在售洋房,由融信、鑫苑、伟业、旭辉四家房企联合开发,旭辉负责操盘,是市面上难得的低密度湖居洋房产品,主力户型建面89㎡、107㎡,总价150万元/套。奥园入驻苏州首作——观云悦苑,作为苏州目前少有的小户型刚需盘,均价17000/元㎡。

 

临湖镇近3年来仅出让4宗涉宅类用地,从时间上来看,最近一次历史成交为2019年临湖镇环镇路东侧、南城头路北侧1宗住宅地块,由融信以7044元/㎡的楼面价竞得,项目即为现在的和岸花园。

 

目前,该地块已有多家意向房企关注,最终花落谁家?值得期待。

 

苏地2020-WG-58号地块

 

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苏地2020-WG-58号地块位于吴中区甪直镇汇凯路北侧、陶浜路西侧,出让面积46696.4㎡,规划为纯住宅用地,容积率>1.3且≤2.3。起拍价117068万元,起拍楼面价10900.01元/㎡,市场指导楼面价11200元/㎡,一次报价有效楼面价区间12400-12500元/㎡。

 

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(苏地2020-WG-58号地块航拍图)

 

根据地块规划条件来看,建筑高度≥45m且≤80m,单体建筑面宽≤60m,住宅单套户型面积不得低于100㎡。

 

根据地块的容积率和占地面积来计算,后期地块上的总建筑面积为107401.72㎡,预计后期将为甪直镇增添约1000套左右新房高层房源。

 

从地块所处地理位置和现场实景航拍图来看,南侧依次为旭辉和风、保利印江南花园项目,北侧一路之隔为南山维拉项目,再向北即为甪直大道、吴淞江。此外,邻近主干道迎宾西路、长虹北路等,未来交通便利,出行方便。地块周边1公里半径内,水资源丰富、人居环境优美,且已分布了多个高品质楼盘,未来居住氛围浓厚。甪直实验小学、甪直实验小学附属幼儿园等教育资源也在其1km辐射范围内。可以说,地块周边交通、商业、教育等配套资源丰富,后期开发潜力大,便于后期居民生活。

 

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(地块卫星图及周边详情)

 

周边可参考的历史成交是今年上半年成交的苏地2020-WG-8号地块,4月1日进入限时竞价后,半分钟内报价就超过了中止价竞价。最终,卓越在众多房企中突破“重围”,在一次报价幸运中选,竞得地块,成交楼面价11627.22元/㎡。此外,还有地块南侧的旭辉和风项目,编号为苏地2018-WG-43号,于2019年1月11日出让,成交楼面价11216.73元/㎡。

 

板块内在售的新房项目有印江南花园、荣盛埔上、旭辉和庭、望湖玫瑰园、路劲甪澄时光花园、泓润新城华府等多个楼盘。距离地块较近的旭辉和风项目已经售罄。印江南花园在售118㎡、147㎡户型,均价22800元/㎡,总价区间250-340万/套。苏地2020-WG-8号地块已被卓越打造为湖东未来项目,规划拟建25幢小高层、高层全装修住宅产品,待推95-125㎡新房产品,售价待定。

 

目前周边的二手房项目,南山维拉均价21325元/㎡,阳光城丽景湾22590元/㎡,旭辉和风22000元/㎡。

 

苏地2020-WG-60号地块

 

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苏地2020-WG-60号地块位于相城区黄蠡路南、御窑路东,出让面积63778㎡,容积率>1且≤2.5,规划为纯住宅用地。起拍价239168万元,起拍楼面价15000.03元/㎡。市场指导楼面价15500元/㎡,一次报价有效楼面价区间17050-17250元/㎡。

 

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(苏地2020-WG-60号地块航拍图)

 

从实景航拍图可以看出,地块北侧一路之隔便是在建中的苏州市妇幼保健医院,西北角紧邻在建中的商业综合体大悦春风里,南侧便是今年4月被建发竞得的苏地2020-WG-11号地块(项目案名:建发·新城·园玺)。此外,靠近轨交4号线龙道浜站,周边分布有中粮悦笼雅苑、嘉境天成花园等住宅项目,生活便捷,人居氛围浓厚。

 

根据规划条件,项目内所有住宅户型面积不小于100㎡(包含公摊面积及套内面积)。

 

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(地块卫星图)

 

周边可参考的历史成交地块是地块南侧的建发·新城·园玺项目,成交楼面价15450.99元/㎡。60号地块的起拍楼面价与该地块的成交楼面价相比略低,但总体持平,未来周边竞品较多,入市有一定的压力。

 

新房市场方面,地块周边在售、待售项目较多。中粮悦笼雅苑,主力户型为112-290㎡的3居-4居,均价31000元/㎡;四季和鸣雅园,主力户型户型为106-168㎡的3居-4居,均价27500元/㎡。此外,还有嘉境天成花园待加推以及纯新盘建发新城园玺待入市。二手房均价在22100-28500元/㎡。

 

苏地2020-WG-61号地块

 

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苏地2020-WG-61号地块位于相城区黄埭镇苏阳路西、春雨路南,出让面积45868㎡,容积率>1且≤2.5。起拍价105840万元,起拍楼面价9229.96/㎡,市场指导楼面价9450元/㎡,一次报价有效楼面价区间10400-10600元/㎡。

 

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(苏地2020-WG-60号地块航拍图)

 

根据规划条件,地块可设置户型面积小于100㎡的住宅(包含公摊面积及套内面积),其计容建筑面积不超过总计容建筑面积的15%,剩余住宅户型面积不小于100㎡(包含公摊面积及套内面积)。此外,地块北侧规划为一处学校,地块内建筑规划是须满足学校的日照需求。

 

地块位于相城区黄埭镇,靠近春申湖,西侧、南侧有水资源分布,未来人居环境较好。周边有恒大悦珑湾、华宇锦绣花城、冠城大通蓝湾、建邦唯苑等楼盘分布,还有春申湖广场、黄埭中翔广场等商业配套。交通方面,周边有中环北线,可通达全城,出行便捷。

 

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(地块卫星图及周边成交地块分布)

 

该地块为黄埭镇今年以来推出的首宗住宅地块,2019年黄埭镇共成交了4宗涉宅类用地。纯住宅用地有两宗,分别为苏地2019-WG-24号地块和苏地2019-WG-40号地块,成交楼面价分别为10933元/㎡和7500元/㎡。

 

地块周边楼盘较多,华宇锦绣花城已售罄,在售的恒大悦珑湾,2016年成交,成交楼面价17850元/㎡,主力户型为98-150㎡的3居-4居,新房均价23480元/㎡;二手房均价20000元/㎡左右。根据报价规则来看,本案地块最高限价楼面价10600元/㎡,未来入市压力不大。

 

苏地2020-WG-62号地块

 

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地块位于高新区浒墅关镇浒墅关大道西、彩苑街南北,分四小宗地块出让,其中A、B、C区为纯住宅用地,D区位于地下且建筑面积不计入容积率。总用地面积53997.4㎡(不含地下部分),A、B区容积率>1且≤1.4,C区容积率>1且≤1.2。起拍价88493万元,起拍楼面价12299.99元/㎡,市场指导楼面价12400元/㎡,一次报价有效楼面价区间13640-13888元/㎡。

 

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(苏地2020-WG-62号地块航拍图)

 

地块规划建设要求中指出,A、B区建筑高度≥12m且≤35m,C区建筑高度≥12m且小于30m;设计要求简洁、现代苏式风格,并与周边建筑、环境总体风格相协调;沿浒墅关大道住宅立面须公建化处理,且不得设置开敞阳台,封闭阳台面积全部计入容积率,不得设置凸出式楼梯间和阳台,注重建筑商务风格的塑造;高层建筑面宽不得超过55m,多层住宅面宽不得超过60m;地块内住宅为全装修成品住宅。

 

近年来,浒关板块的发展日新月异。7月27日,美国商超巨头Costco在中国大陆的第二家门店正式开工,预计2021年11月竣工,12月开业。未来,浒关板块将成为聚集日本永旺梦乐城、瑞典宜家、法国迪卡侬以及美国Costco等世界著名四大商超的商业聚集区。如今越来越多的品牌房企入驻浒关,板块发展潜力得到一致认可。

 

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(地块卫星图及周边情况)

 

从地块周边来看,该地块配套完善,是一宗优质宅地。北侧紧邻弘阳上熙、运河与岸、洛克公园等住宅产品,人居氛围浓厚。商业方面,除了板块内的永旺梦乐城、宜家、迪卡侬和Costco等大型商超之外,地块南侧靠近金辉浅湾商业中心,可满足日常生活所需。此外,周边1公里内还分布有浒墅关中心小学、浒墅关幼儿园、苏州市第七人民医院等配套,未来生活便捷。值得注意的是,地块距沪宁城铁新区站约2公里,区位优势明显。综合来看,地块周边发展成熟,适宜打造住宅项目。

 

浒关板块是高新区的“供地大户”,近年来涉宅类用地出让较多且分布较为密集。地块周边项目较多,北侧便是今年4月出让的苏地2020-WG-16号地块,由金地竞得,成交楼面价13591.5元/㎡。目前该地块规划已出,拟建设7栋326户小高层产品。板块内的住宅项目以高层、小高层为主,客群以刚改需求为主。新房均价25000元/㎡,二手房均价23000元/㎡。

 

从地块的规划条件来看,住宅项目的建筑限高35m和30m,结合地块的容积率来看,未来预计将打造低密度的多层洋房产品。相比于其他高层住宅项目,同类竞品较少,利于房企打造区域内的品质产品。

 

苏地2020-WG-63号、64号地块

 

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胜浦街道在2020年供地前,住宅用地已“断供”十年。继苏地2020-WG-14号、15号地块出让4个月后,胜浦街道再次“上新”了。

 

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(苏地2020-WG-63号、64号地块航拍图)

 

苏地2020-WG-63号地块位于工业园区胜浦街道金胜路北、兴浦路东,出让面积57709.64㎡,容积率≥1.6且≤2。起拍价207755万元,起拍楼面价18000.02元/㎡,市场指导楼面价18400元/㎡,一次报价有效楼面价区间20250-20600元/㎡。

 

苏地2020-WG-64号地块位于工业园区胜浦街道民胜路北、兴浦路东,出让面积43458.36㎡,容积率≥1.6且≤2。起拍价156451万元,起拍楼面价18000.11元/㎡,市场指导楼面价18400元/㎡,一次报价有效楼面价区间20250-20600元/㎡。

 

根据地块规划条件来看,两宗地块的相关条件基本一致,主要为:

 

1、建筑高度限高80m,住宅建筑不低于6层;

 

2、住宅立面色彩应舒适明快、以暖色调为主;

 

3、沿主要市政道路的首排住宅不允许外挂衣架,应统一设置封闭沿街侧阳台;

 

4、阁楼原则上不应设置平台;

 

5、居住小区内应设置长度不小于150m连续的无车行干扰的景观步道;

 

6、至少设置2处运动场地,每处场地面积不小于14x15m(如条件允许,该2处运动场地可合并1处设置);

 

7、建筑按二星绿色建筑标准建造,并为全装修成品住宅。

 

两宗地块位置相邻。从实景航拍图宗可以看出,地块北侧即为中新大道,周边有唯胜路、中环东线、娄江快速路等主干道路;此外地块距离苏州园区站、昆山南站等高铁站也较近;周边有常嘉高速、沪常高速,更可快速通达上海,是苏州离上海最近的区域。此外,地块周边配套完善,周边有瑞翔幼儿园、胜浦金光幼儿园、胜浦实验小学、星浦学校等;南侧靠近金浦公园、胜浦医院、胜浦商贸市场等,可满足本项目居民生活需求。往西更可共享园区湖东板块城市级优质配套,如永旺梦乐城、儿童医院、奥体中心等。

 

胜浦街道在2020年供地前,住宅用地已“断供”十年。因此,新房市场断层,当前仅有二手房在售,挂牌均价区间为20000-30000元/㎡,区域内仅新城的两个项目待入市,即今年上半年拍出的苏地2020-WG-14号、15号地块,成交楼面价分别为18000元/㎡和18362元/㎡。目前,14号地块规划已出,项目案名辉映时代花园,由新城、招商、路劲联合开发,路劲操盘,将打造17幢住宅,为高层和小高层产品。

 

未来,这几宗宅地的新房售价或将成为区域内新房市场的价格标杆。

 

本次公告地块限时竞价起始时间如下:

 

9月2日 10:00  苏地2020-WG-57号

 

9月2日 11:00  苏地2020-WG-58号

 

9月2日 13:00  苏地2020-WG-60号

 

9月2日 14:00  苏地2020-WG-61号

 

9月2日 15:00  苏地2020-WG-62号

 

9月2日 16:00  苏地2020-WG-63号

 

9月2日 16:30  苏地2020-WG-64号

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