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9月土拍大戏开幕:多房企剑指千亿 重仓押注长三角

来源:

中国经营报

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- 2017-09-11

摘要 今年以来,多房企重仓长三角,掀起土地争夺战。机构数据显示,今年1~8月,拿地总额居前十的房企在长三角地区拿地总价高达2497亿元;中西部和珠三角以1673亿元和1463亿元分列第二第三位。

今年以来,多房企重仓长三角,掀起土地争夺战。机构数据显示,今年1~8月,拿地总额居前十的房企在长三角地区拿地总价高达2497亿元;中西部和珠三角以1673亿元和1463亿元分列第二第三位。
 
“金九”之际,长三角一二线**城市土地市场又呈上了久违的盛宴。《中国经营报》记者统计发现,上海将在9月推出20宗地块,供地面积近百万平方米;而杭州、南京、苏州等二线城市也在9月有较多供地。接下来,随着航母级房企补货第一阶段基本完成,金辉、旭辉、新城等冲千亿的房企仍将保持较高的拿地态度。
 
不过,囿于长三角热点城市“限房价、竞地价、竞自持、竞方案”等拿地规则的变化,很多房企已算不过账来,拿地难上加难。分析人士指出,在一二线城市土地市场难有斩获的情况下,三四线城市或成为房企争相落子的新战场。此观点从多位受访房企负责人处得到了印证。
 
新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷在接受记者采访时提出:“短期来看,三四线城市房地产市场的确出现了一些活跃的趋势,主要是因为部分大型房企在一二线城市土地供应逐年减少的情况下,为了业绩扩张,转而进军三四线。”
 
土地迎来供应季 房企踊跃补仓长三角
 
对于蜂拥而至的房企而言,长三角的吸引力在哪里,房企聚焦于此的原因何在?
 
对此,好地研究院执行院长方晓泉分析认为:“长三角的人口规模、经济水平、资本的密集程度等在全国都是遥遥领先,同时,长三角的城市化发展处在新的周期,外来人口众多,大量外来人口的定居需求,以及本地人的改善需求都在持续产生。从2016年以来,长三角的楼市火 爆,库存下降,促使房企在长三角拿地投 资的动力处于历史上最强劲的时期。”
 
根据克而瑞研究中心的统计数据,今年1~8月TOP30的新增土地价值与新增土地建面已完成去年全年的98%和92%。随着航母级房企补货第一阶段基本完成,未来冲千亿的房企仍将保持较积极的拿地态度。
 
其中,金科股份(在战略规划中写明,公司将在2017年至2020年期间,计划各年度力争实现签约销售金额分别约500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元,并力争向2020年冲击2000亿元目标奋斗。这意味着到2019年,金科或将跨入“千亿俱乐部”。
 
在中期业绩发布期间,明确提出或预计可以在一两年内实现千亿的企业,还包括新城、旭辉、富力、远洋、金茂等,今年1~8月拿地也十分积极。其中,远洋地产、旭辉集团1~8月的拿地总额分别为556.5亿元、500.7亿元,均达到了去年全年拿地金额的2倍左右。富力地产1~8月拿地建面为1255万平方米,为去年全年拿地总建面的2倍多。上述房企均在长三角有较多新增项目。
 
不过,与往年的9月不同,长三角一线及不少热点二线城市的土地市场迎来了久违的盛宴。记者统计发现,上海将在9月推出20宗地块,供地面积近百万平方米。
 
9月6日,远洋以10.1亿元竞得上海市青浦区盈浦街道胜利路西侧04A-01地块,楼板价24095.62元/平方米,溢价率仅为0.4%。值得一提的是,本次地块出让的评分采取“135分制”,其中,经济实力32分,技术资质17分,项目经验41分,受让管理45分。
 
对此,上海中原地产市场分析师卢文曦置评:这次评分标准进行微调,此前拿过地的房企都不会得到高分,因此被压抑许久的中小房企将得到拿地机会。也正是一些大型房企缺席,竞价环节中小房企压力并不大,最后延续了近期低溢价成交的惯例。不过,上述不愿具名的市场观察人士认为,土地市场只是表面降温,提高起拍地价、限地价、竞自持、竞保障房等都实质上提高了整体地价水平,未来也会传导到房价上。
 
同时,记者梳理发现,杭州、南京、苏州等二线城市也在9月有较多供地。
 
9月4日,杭州以105亿元拍出8宗地。其中,金科首进杭州市场,以总价16.33亿元拿下杭州运河新城地块,折合楼面价1.89万元/平方米,自持比例15%。根据媒体统计,今年8月至今,金科在土地市场上共计拿地18块,平均不到两天就拿一块地。如此大手笔的拿地动作,企业的资金压力也受到外界关注。
 
对此,金科集团品牌中心总经理姚科回复本报称:“杭州是金科战略布局的**城市,未来,金科将继续加快以聚焦城市群为导向的全国性布局,深耕长三角地区。从融资上来看,得益于A股上市公司的身份,金科融资手段较普通房地产企业要丰富得多,公司可以采取增发、公司债、资产证券化、并购贷以及开发贷等多种融资形式。”
 
同样被看好的苏州市场不甘落后,9月5日也开启了一场百亿规模的土地拍卖会。网上竞价吸引了正荣、招商、新城、建发、金地、龙湖、中航、融创、金茂、新力、禹洲、路劲、葛洲坝、华润、九龙仓等30多家房企参与。
 
纵观整场土拍,以九龙仓拿下地块最多,先后以8.17亿元、17.15亿元及22.89亿元竞得24、25、27号地,总拿地价48.21亿元,新增18.76万平方米土地面积。分析人士认为,九龙仓成本管控严格,拿地一向比较谨慎,两天时间相继拿下苏杭4宗地,企业在库存告急的情况下,扩张苏杭的战略意图可见一斑。
 
对于苏州土地市场,苏南旭辉副总经理闫强此前提出,苏州2015年至今,地价呈现非连续性跳涨。“不过,我们已经非常清晰地嗅到市场降温的气味,地价可能适当回调一点,当然这并不代表地价的实质下跌,目前看地价和货币、城市价值强关联,房价和货币、人口、调控政策强关联。”
 
三四线城市呈现分化 拿地风险潜存
 
即使面对着不断加码的调控,开发商们拿地热情不减,大城市圈内的三四线城市,土地市场明显升温。
 
根据克尔瑞的统计数据,1~8月TOP30企业在长三角拿地集中在三四线城市占整个区域新增拿地规模的六成,特别是上海、南京、杭州周边的城市,多个城市累计拿地规模超过300万平方米规模。
 
5月,嘉兴一场持续了8个小时的土地拍卖会,共吸引了88家房企摇号,“中签”者现场振臂欢呼。9月1日,太仓市国土资源局决定以挂牌方式出让3(幅)地块的国有土地使用权。出让公告显示,竞买人或其控股股东需为世界500强企业。
 
某房企负责人在接受本报记者采访时提出:“由于上海等一线城市拿地门槛较高,长三角**城市周边的三四线也会审慎考虑,择机进入。” 同时,姚科表示:未来,金科将继续大力发展**城市群,同时结合城市群内城市的不同能级,聚焦发展一二线城市,大力发展中心城市,选择性进入优质三四线城市。
 
目前,长三角城市圈已经形成了上海超级“单核”叠加苏州、南京、杭州和合肥“多核”的基本格局。在“外溢”利好推动下,三四线城市市场表现良莠分化。
 
对此,卢文曦分析称:“三四线以前卖得不好,现在市场逐渐火热,很重要一部分原因是投 资力量从一二线溢出。但市场一旦遇到波动,这部分力量会成为抛售主力,不利于市场稳定。有的土地溢价率的确太高,有风险因素。比如徐州,徐丰公路东,茅夹线北地块,溢价率433.78%;又如湖州一块商服用地,溢价率超过300%。”
 
另外不可忽视的一点是,部分房企借用基金、信托等各种资本杠杆拿地,再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。未来三四线城市市场充满不确定性,一旦市场风向转变,公司资金链将会受到极大挑战。
 
同时,欧阳捷向记者举例称:部分三四线城市正在重演去年以来一二线热点城市的故事,今年有一个几乎不进入三四线城市的央企,在苏北一个城市拿了一个地王,楼面地价几乎等同于周边的新房售价,但是这个城市人均住房面积已经达到42平方米以上,今年以来,该市的房价同比去年已经上涨了32%,房价快速上涨也透支了未来上涨空间,如果未来两年房价不能达到预期的翻一番,这个项目就会亏损。
 
“接下来的长三角土地市场还是会比较热,这里指的是房企拿地的热情,当然,加大土地供应的城市,会把房企的资金分散,起到控制地价的作用。”方晓泉表示。
 
对此,一位不愿具名的市场观察人士提出:“长三角城市群溢价高的三四线城市多是环上海、南京、杭州都市圈的城市。拿地困难之下,各大房企对斩获土储的激励措施越来越多,这些因素或会促使房企冒进拿地,催生市场泡沫。”