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刚刚,南京地价降了1.5万/平!回到三年前!

来源:

365淘房

作者:

-- 2018-09-07

摘要 城南G41地块(宅地), 经过3轮竞价,最终由龙湖以23.6亿元拿下,楼面地价13993元/㎡,没有达到竞自持条件。江浦G43地块(宅地),经过1轮竞价,最终由招商以33.5亿元拿下,楼面地价14123元/㎡,没有达到竞自持条件。

铁心桥宅地以13993元/平米成交,比同区域最高地价降了1.5万/平,仅比同区域刚刚收官的世茂城品地价高出1900元/平。据了解,世茂城品项目地块2015年成交,楼面价仅有12032元/平米;

9月7日土拍结果一览:

城南G41地块(宅地), 经过3轮竞价,最终由龙湖以23.6亿元拿下,楼面地价13993元/㎡,没有达到竞自持条件。

江浦G43地块(宅地),经过1轮竞价,最终由招商以33.5亿元拿下,楼面地价14123元/㎡,没有达到竞自持条件。

 

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地块信息:

地块位置:东至机场二通道、西至规划道路、南至龙西路、北至华新路

用地总面积:67615.平方米

出让面积:60233.99平方米

规划用途:二类居住用地

地块起始价:234000万

起始楼面价:13874元/平米

地块最高限价:337000万

最高限价楼面价:19982元/平米

容积率:Far≤2.8

限高:100米

作为城南的重要区域之一,铁心桥一直供地不多,上一次挂地时间还是2016年1月,即为禹洲铁心桥G71地块,当时经过49轮的争夺,最终由禹洲以7.1亿元竞得,地价在11610元/平米。

 

 

航拍/单威豪

时隔两年多,铁心桥终于再次推地,这次还是一幅纯住宅用地,限高100米。近日,365楼市评地小组来到现场进行实探。

 

 

航拍/单威豪

在现场我们看到,地块的四周环境较为一般,北边和东边都有不少高压线,东面还有在建的高架桥存在,后期会给小区业主的居住带来一些困扰。此外,地块近处也没有太多住宅小区,基本上被工地包围着。

区位上看,地块附近有S3地铁线经过,距离河西鱼嘴地区、软件谷北园较近,在建的机场二通道(城市快速路)和龙翔大道(连接河西南部和南部新城)在该片区交汇,地理位置颇为重要。

周边有三江学院、雨花台中学和铁心桥中心幼儿园等学校,教育资源不缺。地块临近春江新城等大型的住宅区,居住氛围十分成熟,但是缺乏属于自己的大型商业综合体,最近的商场为楚翘城,直线距离在3公里左右。

成交楼面价14123元/平!招商竞得江浦雨山路优质宅地

NO.2018G43地块,江浦街道雨山西路以西、广电路以南、建设路以北地块。面积达10万㎡,是纯住宅用地,地块内限高60米,这就意味着,该地块内将建设高层。地块内也无障碍要清除,房企拿地后可以较快的进行开发建设。

目前雨山路板块已有保利、融创、中海、世茂、五矿等多个房企在此拿地并开发项目。板块热度随着五桥建成通车与日俱增。我们认为这块优质的宅地也将成为房企的必争之地。

地块详解:

位置:江浦街道,雨山西路以西、广电路以南、建设路以北。

出让面积:107739.61㎡

用地性质:二类居住用地

建筑高度:≤60米

容积率:1.01≤R≤2.2

起拍价:14123元/㎡

▼▼雨山西路以西、广电路以南块区位现状

 

 

 

 

▼▼该地块紧邻万达疑似地块。根据江北新区总体规划图,万达疑似地块曝光。可能性:60%。目前仅有江北雨山路有体量较大的商业用地,符合万达对大地块的渴望。

 

 

 

 

▼▼该地块周边都是高价地:保利云禧地价突破2万/㎡,已经开盘,首开7成。世茂G24、五矿G25地块预计今年开盘,地价突破19900元/㎡。中海G54地块规划已出,预计今年开盘,楼面地价也高达19982元/㎡。

该地块周边也是住宅云集:纯新盘国资江山荟即将开盘,预计均价29000元/㎡;仅剩中交锦兰荟和力标赞城有刚需房源在售。

 

 

 

 

土地降温已成大势 地价下降后南京房价也会降吗?

此次土拍前一天,南京国土局发布的一则消息,预先给本次土拍添上了一层凉意。

昨日(9.6)下午,南京国土局突然发布公告,取消NO.2018G42、NO.2018G44、NO.2018G45三幅地块的出让,从土地性质上看,这三幅地块均为商住、商办类用地,其中燕子矶G42地块此前有不少开发商关注,G44地块也是桥林新城首推的涉宅类地块,但不知为何,最终没有出让。

 

 

这已是今年下半年,南京第二次发布地块停止出让公告,上一次是8月15日遭此待遇的是江宁滨江2幅地块,两个公告距离时间不到一个月。

但我想说,目前为止,南京土地市场的表现还算是好的。

早在7月开始,上海、苏州、常州、合肥等热门城市便陆续出现土地流拍的情况。8月10日,山西太原的一场被称为“史诗级”土拍也以流拍的形式惨淡收场们,当时,山西本地媒体用“拍卖会的结果震惊了全城地产界人士和到场媒体记者”来形容,要知道,这个地块周边都是名盘,二手房售价超过1.2万/平米。

在此之前,太原土地拍卖一般都是“逢拍必抢”,所以有人预计,8月10日的拍卖可能会拍出今年的最高楼面地价、土地单价地王。

可谁能想到,土地市场竟然凉的这么快,全国土地市场都凉的这么快。

据相关数据显示,今年前七个月,全国已有800宗土地流拍,其中:

一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;

二线城市土地流拍一共154宗,同比增长200%;

三四线城市土地流拍合计达到629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。

要知道,上一次如此大规模的土地流拍,还是在2014年。但要论流拍率的话,当时仅有4%,而今年前7个月这一数字已经攀升到6%。

 

 

换句话说,无论是土地流拍宗数,还是流拍率,均已创下近7年来的新高!

与流拍相比,低溢价率正在成为常态。据相关机构统计,上半年全国300个城市各类用地溢价率为20.2%,较去年同期下降15.6个百分点。

两年前,各大城市的地王还在以“一天一个价”,刷新着房地产的新高度,100%以上的土地溢价率,更让人一睹整个市场的狂热。

谁知,两年后的今天,土地流拍便成了市场主流,而当年那些叱咤风云的“地王”们如今却又面临着出不出山尴尬的局面。

19万亿债务压顶 房企已不敢轻易拿地

土地流拍的原因很多,但主要的还是前景不看好、手头没钱了、政策限制所致这三种。

从这一轮市场行情中我们能看到,房源销售量并没有全面下滑,市场预期还没有全面逆转,部分城市抢房热情仍旧高涨,但开发商却全面放缓拿地的步伐,为何?

没钱了!今年,房企面临越来越严重的现金流压力。

首先是融资渠道全部受限,银行开发贷全面收缩,房企股权融资更是被冻结,至于公司债也受到严监管,而在人民币汇率一路下行的背景下,除了借新还旧之外,境外新发债更是被叫停。

至于房企广为依赖的信托融资,也正在被纳入强监管之下,多地房地产信托被要求放缓,这让房企几乎失去所有的便捷融资来源。

此外,在限价政策的调控下,房企资金回笼的速度也在全面放缓。现金流是维持高周转的根本来源,一旦资金的时间成本大幅增加,高周转就难以为续。

据恒大研究院数据,从2018年下半年到2021年,房企集中兑付的有息债务规模,分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年和以后分别为0.9万亿。

 

 

只算2018年下半年到2020年这三年,到期债务就高达14.9万亿,加上2021年及以后的,更是高达19.2万亿。

在市场购房热情依然高涨的时候,高垒的债务,让开发商在掏钱拿地方面变得更加谨慎。

地价降了,南京的房价会降吗?

通过调控,包括南京在内的热点城市,地价不断在下降。有业内人士预测,在调控趋严和金融环境逐渐趋紧的背景下,房企的资金压力将逐渐加剧,预计全国的土地市场仍会逐渐降温。

就南京而言,地价下降已经成为大势。在各个板块地价不断下降的同时,很多人不禁要问,房价会降吗?

过去很多年,中国楼市的房价很大程度上由地价决定,“面粉贵过面包”、“面包”再提价屡屡上演。国家税务总局税科所研究员付广军曾提出,一线城市的土地成本,像北京土地成本占房价的60%,降房价首先降地价。

现在,地价便宜了,那以后就能买到更便宜的房子?未必。

深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为,房价与地价之间并没有必然的联系。从成本法的角度来说,地价下跌对房价的回调是一个有利的条件,但地价下跌并不能抵减其他成本费用的上升。

以香港为例,早些年,有些开发商在香港拿了地王,但是碰上了不好的市场,楼价全面下跌,开发商的楼盘也因时而调整。

还有人认为,房价主要是由市场供需决定的,而不是成本,土地是众多成本中的一个,所以,即便开放商现在低价拿地,如果以后买房的人很多,房价还是会高涨。

如果按照这个说法,我们只能把房价下降寄托到地产商的仁慈之上了。但如果地价都不下降,地产商要想仁慈连基本的条件都没有。