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万达溢出效应+土地放量供应 南京溧水土拍风往哪里吹?

来源:

土拍网

作者:

李亚儒 2017-06-08

摘要 2017年5月16日南京市溧水区土地出让2号公告发布,共推出4宗地块,该地块网拍将在6月15日下午开场,这是溧水首次进行经营性地块网拍。出让地块中2宗地块位于城区东南,2宗位于开发区以南,本文主要研究城区东南2宗地块。一方面,溧水作为土地“产量”大户,备受房企关注,另一方面,近日南京土地市场释放放量供应信号,在此背景下,溧水土拍将引起资本大鳄围剿,还是慎重出手?这一轮土拍风会往哪里吹,非常让人期待。

2017年5月16日南京市溧水区土地出让2号公告发布,共推出4宗地块,该地块网拍将在6月15日下午开场,这是溧水首次进行经营性地块网拍。出让地块中2宗地块位于城区东南,2宗位于开发区以南,本文主要研究城区东南2宗地块。一方面,溧水作为土地“产量”大户,备受房企关注,另一方面,近日南京土地市场释放放量供应信号,在此背景下,溧水土拍将引起资本大鳄围剿,还是慎重出手?这一轮土拍风会往哪里吹,非常让人期待。
 
一、地块指标
地块信息一览表
 
二、地块区位
 
溧水区位于南京都市圈紧密圈层范围内,是南京市“两带一轴”中南北向发展轴上的重要地区。城区距南京市约50千米,距禄口国际机场约18千米。具有较为优越的区位条件和便利的交通条件。
 
NO.2017G06、NO.2017G07地块位于溧水中心城区城中生活片区,《南京市溧水区城乡总体规划》指引该片区结合行政办公单位的外迁进行城市更新改造,重点加强公共服务设施、绿化环境和交通设施建设,改善老城区的功能品质和环境质量。按照规划要求,这2宗地块将承担老城区居住品质改善的职能。
 
 
区位分析图
 
三、地块实探
 
据实地查看,2宗地块位于天生桥大道南侧、琴音大道-S246西侧,两条城市主干道均为双向4车道,道路状况良好。地块内村庄拆迁已完成,地面建筑物已拆除,但内部树木杂多,地势尚未平整。G06地块与G07地块无明显分界线,且G06地块方正。G07地块位于G06地块以西,受到西侧万科城项目建设影响,地块内堆放部分建材,并有高压线从上方穿过。
 
地块实景图
 
四、周边配套
 
交通配套:地块距溧水汽车客运站直线距离3千米,距离在建S7号线中山东路站2千米。通过北部机场路匝道可连接宁杭高速与宁高高速,直达南京主城区;
 
教育配套:周边有溧水区实验小学、永阳新区小学、溧水中心小学、第二初级中学、溧水县高级中学、第三高级中学等;
 
医疗配套:溧水区人民医院、溧水区中医院;
 
商业配套:周边现有康利广场综合体,内设大润发超市、横店电影城、中国农业银行、餐饮等生活配套设施;规划建设的溧水万达广场位于地块南侧1千米处,目前住宅部分在建。
 
地块周边配套图
五、周边土地市场
 
2014-2015年周边成交的地块主要为万科置业拿下的4幅居住用地,楼面均价在2092元/平方米。而2016年万达入驻溧水,并一股拍下4幅商住、商业用地后,带动周边地价质的飞跃。2016年11月11日,NO.2016G34地块经过400多轮举牌,最终由上海北大以12055元/平方米的楼面价竞得。
 
周边出让地块信息一览表
 
项目周边在售楼盘有康利华府与碧桂园翡翠台,其中康利华府为3栋高层,目前处于主体建筑在建,售价约8500元/平方米;碧桂园翡翠台共推出303套房源,销许均价11500元/平方米。水岸康城、中南锦城、万科城等楼盘二手房房价约13000元/平方米。城东南的高端居住品质氛围,已经渐渐形成。
 
 
六、土拍分析
 
看点一:南京竞争保障性住房面积首次试点地块
 
从6月2号开始,溧水区的土拍规则改为“地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为现场竞争保障性住房面积(每次竞拍面积幅度为500平方米),面积最多者竞得”,竞得后,保障性住房面积按6150元/平方米折算成建设资金支付给政府,且保障性住房建设资金不纳入房价准许成本中,本次溧水区NO.2017G06、NO.2017G07地块可以说是南京市土拍新政后的首次试水地块。新政意味着,达到土地最高限价后,本次竞买人每次加价幅度为307.5万元,竞拍的保障房面积建设资金客观上提高了该项目商品房的平均楼面价。
 
看点二:万达溢出效应,配套红利引谁出手?
 
溧水万达广场选址城南中心区,是南京市继河西、新街口、江宁、仙林后的第五座万达广场,涵盖住宅、商业、商铺、等业态,占地约53万平方米,预计于2018年开业。万达这一大型成熟商业项目,作为城市新的地标性项目,对溧水来说将是一个强大的助推器,直接提升周边居住适宜性,更推动城市面貌、商业形态、生活标准迈上新台阶。在如此大的配套红利下,此次G06、G07地块土拍将引来更多企业关注。总体来说,地块本身基因优质,加上政策宽松,该地块会竞争激烈,显然已是高概率事件。
 
看点三:南京土地放量供应,是否对溧水造成冲击?
 
就在本月初,南京市土地市场大概率放量供应,国土局“开仓”两天挂24块地。6月2日,挂出11幅地块中3幅涉及住宅地块均位于六合,紧接而来,6月3日,土地再次开仓,13幅地块中12幅均为住宅用地,且挂出地块资质较高,可以预见这一轮的土地又要引起资本大鳄的围剿。在新出地块较高资质及土地市场供应信号影响下,开放商是否对本次溧水土拍存在观望态度?
 
6月15号,一切见分晓。后续土拍相关资讯尽请关注土拍南京站。