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起拍价64亿元 实探南京浦口城南河组团地块价值属性

来源:

土拍网

作者:

李亚儒 2017-06-30

摘要 本次研究地块为NO.2017G24与NO.2017G25,两宗地块紧邻,位于江北新区浦口片区城南河组团内,依据江北系列规划,浦口片区总体形成“两带、三心、五组团”的空间布局结构,“两带”是指南部沿江生态景观带和北部沿山生态景观带,“三心”即一个城市中心和两个地区中心,“五组团”即中心、居住产业等五个相对混合的功能组团。城南河居住组团东至七里河、南至滨江大道、西至长江五桥连接线、北至宁合高速,总体以居住为基本功能,沿丰字河路形成城市科技研发功能带、浦口大道两侧以商务办公为主要功能。

前言
 
2017年6月27日,南京江北新区成立两周年,值此之际,“南京江北新区城市规划编制成果汇编发布暨新区规划创新研讨会”在宁召开,会上发布33项已批复规划成果,包括总体规划、控制性详细规划、专项规划等,这些系统规划为江北新区打造“国家自主创新先导区、新型城镇化示范区、长三角地区现代产业集聚区、长江经济带对外开放合作重要平台”提供了智力支持和技术保障。
 
本次研究地块为NO.2017G24与NO.2017G25,两宗地块紧邻,位于江北新区浦口片区城南河组团内,依据江北系列规划,浦口片区总体形成“两带、三心、五组团”的空间布局结构,“两带”是指南部沿江生态景观带和北部沿山生态景观带,“三心”即一个城市中心和两个地区中心,“五组团”即中心、居住产业等五个相对混合的功能组团。城南河居住组团东至七里河、南至滨江大道、西至长江五桥连接线、北至宁合高速,总体以居住为基本功能,沿丰字河路形成城市科技研发功能带、浦口大道两侧以商务办公为主要功能。
 
研究地块规划背景图
 
一、地块指标
 
G24地块与G25地块相邻,位于浦口城南河片区,其中G24地块东至光明路,南至现状,西至园利路,北至浦虹路。用地性质为二类居住,出让面积100482.28平方米,容积率1.01≤Far≤2.5。地块起拍价35亿元,起拍楼面价13933元/平方米。最高限价49.8亿元,最高限价楼面价19824元/平方米。
 
G25地块东至光明路,南至立新路,西至园利路,北至现状。用地性质为二类居住,出让面积83377.37平方米,容积率1.01≤Far≤2.5。地块起拍价29亿元,起拍楼面价13913元/平方米。最高限价41.5亿元,最高限价楼面价19909元/平方米。
 
地块信息一览表
 
 
二、地块出让条件
 
公共配建:地块内需配建居家养老服务站,按不低于每百户30平方米配建标准;G25地块需配建一所12班幼儿园,与地块同步交付使用。
 
G24地块建筑工程规划条件附图
 
G25地块建筑工程规划条件附图
三、地块实探
 
据实地查看,G24与G25地块现状东侧为巩固河、南部为已建道路立新路,西部规划园利路未修建,北部规划浦虹路未修建。
 
1、视廊分析
 
视点一:位于立新路与园利路交叉口。规划园利路现状尚未修建,道路西侧为光明路、浦虹路工程项目部。立新路道路立面为两块板结构,双向四车道。由于土地未平整,受树木遮挡,地块内部观测视线受阻。
 
 
视点二:从立新路看地块。地块内部土堆堆叠,地势起伏不平,老山绿廊被阻隔。
 
 
视点三:位于立新路与光明路交叉口。光明路目前尚未修建,毗邻巩固河,河道有待整治。一河之隔为滨江馨园安置房,目前已建成入驻。
 
 
视点四:从光明路看地块。光明路与宁和高速交叉口南端正在土地平整,地块东北角地势较为平坦,向北远眺,可以观看到老山。地块东南角架设有高压塔,未来高压走廊将对G25地块有所影响。
 
 
2、内部现状
 
G24地块与G25地块无明显分界线,内部地形起伏,整体西高东低、内高外低。西南角存在多处小水塘,有待填平。北部浦虹路待建,有道路隔离带将地块与宁合高速隔离。北靠老山,未来可以借势老山山体资源。
 
 
3、周边建设环境
 
地块东侧为滨江馨园安置房,已建成。立新路以南为浦口安置房建设工程,包括为巩固4号、5号、6号、7号地块等保障房项目,道路两侧存在临时工棚,环境较为杂乱。
 
 
四、区位分析
 
G24地块、G25地块位于浦口城南河片区,背靠老山,南面长江,临近地铁10号线底站雨山路站。
 
地块对外交通主要依靠高快速路网及部分主干道,通过宁合高速、江北大道、浦滨路等北至大厂组团,通过沿山大道、宁合高速、浦滨路、横江大道等南至桥林,通过宁连高速向西至南京北站,依托纬七路过江隧道对接主城。规划远景预留长江五桥位于地块西南侧。
 
地块区位分析图
 
五、周边土地市场
 
2015-2017年,研究地块周边成交居住性质用地共9宗,楼面价约22000-23000元/平方米。
 
NO.2016G03地块位于本次研究地块北侧,紧邻10号线雨山路地铁站,被保利集团于2016年3月8日以31.2亿元拍下,楼面价22320元/平方米,项目名称为保利云禧,目前尚未启动。
 
NO.2016G49地块、NO.2015G35地块(三金鑫宁府)、NO.2016G02地块、中建国熙台位于研究地块东侧,其中NO.2016G49、NO.2016G02与研究地块区位相似,地处宁合高速南侧,项目打造中高速公路对产品定位影响及交通线流组织,可对本次地块产生借鉴作用。三金鑫宁府将推出3栋高楼,预计均价25000元/平方米。中建国熙台基本处于销售后期,仅剩少量房源在售。
 
周边出让地块信息一览表
 
 
 
六、土拍分析
 
价值一:规划利好,发展潜力强劲
 
研究地块位于浦口城南河组团内,规划明确指出该片区以居住功能为主,根据南京市公共服务中心配置标准,规划安排文化活动中心、体育活动中心、托老所、社区卫生服务中心等公共服务设施,按500米服务半径实现居住区全覆盖。
 
城南河组团西侧为海峡两岸科工园、南京软件园、浦口经济开发区隧道片等产业园区,产业集聚度较高,随着江北新区规划产业平台的不断入驻,城南河组团与产业平台积极配套,打造新区产城融合示范地。
 
价值二:交通优势明显,对接主城更便捷
 
研究地块位于地铁10号线附近,通过地铁向东联系主城区。规划预留长江五桥,位于研究地块南侧,为双向八车道,可跨江快速通往市区。借助轨道交通、长江五桥的建设,江北新区的辐射带动作用更加显著。
 
价值三:红线下调,稳地价成主旋律
 
根据公告,G24、G25地块最高楼面价分别为19824元/平方米、19909元/平方米,均未破2万元,相较于周边近期出让地块,本次地块最高楼面价未拍先将约3000元/平方米,反映出南京土地市场“限地价”越来越严格,旨在抑制市场“面粉贵过面包”现象,引导土地市场回归理性。
 
价值四:地铁底站效应,助推板块逆袭
 
底站效应,即最偏远的底站,比次底站更容易成为区域中心。目前南京市初有规模的地铁底站如城东仙林湖板块,该板块位于2号线、4号线底站,辐射宝华,甚至龙潭、镇江等地,成为南京市刚需、刚改热门地块。研究地块位于雨山路地铁站周边,桥林等板块人流需要通过10号线接驳,进入市区,因此,可以预判该地区将逐渐成长为江北新区一颗新星。