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【土拍探地】环市区价值洼地 实探麒麟地块价值

来源:

土拍网

作者:

李亚儒 2017-07-11

摘要 G35地块位于南京市麒麟科技创新园(生态科技城)内,麒麟地区位于主城东侧,东临青龙山、西临紫金山,北侧为仙林副城,南侧为东山副城,西侧为南部新城。

G35地块位于南京市麒麟科技创新园(生态科技城)内,麒麟地区位于主城东侧,东临青龙山、西临紫金山,北侧为仙林副城,南侧为东山副城,西侧为南部新城。
 
《南京市麒麟科技创新园总体规划》提出其总体功能定位为:功能复合的现代化生态科技创新城区。总体空间布局结构“一心、两轴、四片”,“一心”指创新园中心,“一轴”为绿色生态发展轴,“四片”分别为研发核心片区、麒麟居住综合片区、上坊研发物流综合片区、生态研发片。
其中,G35地块位于麒麟居住综合片区内,该片区通过完善公共服务设施,承担科创园居住职能。
 
 
一、地块指标
 
G35地块东至泰盈路,南至四号路,西至现状,北至宁杭公路。用地性质为二类居住,出让面积36553.67㎡,容积率1.01<Far≤2.6。地块起拍价10.8亿元,起拍楼面价11364元/㎡。最高限价17亿元,最高限价楼面价17887元/㎡。
 
地块信息一览表
 
二、地块出让条件
 
地块内须配建不低于25㎡的邮政服务场所,建成后无偿移交政府,出让面积据实核减,所对应的土地按划拨方式供地。
 
三、地块实探
 
据实地查看,G35地块东侧为现状泰盈路,北侧为宁杭公路,交通状况良好,南部四号路道路狭窄,西至现状,未有明确道路区隔。
 
1、视廊分析
 
视点一:位于地块西侧。
地块西至现状,无规划道路。整体地势西高东低,有待平整,向东可看到阳光之旅小区高层住宅。
 
 
视点二:位于泰盈路与规划四号路交叉口,即地块东南角。
南侧四号路道路宽约5米,路幅较窄,道路状况较差,有待整修拓宽。
隔路为银河湾花园,且该小区为高层,考虑到日照影响,南侧住宅不能紧贴建筑退让红线,需要留出一定退让距离。
地块东南角矗立35KV其炼线电缆。
 
 
视点三:位于泰盈路。
东侧泰盈路为现状道路,断面形式为一块板,路幅宽度约10米,绿化情况良好。
地块东侧有围墙遮挡,内部土地未平整,树木杂多。
 
 
视点四:从宁杭公路辅道看地块。
宁杭公路为连接江苏、浙江两省的快速通道,在主线两侧设置各3车道的辅道,方便与泰盈路等城市道路相连。
地块北侧有围墙遮挡,无法观测全貌。
 
 
2、内部现状
G35地块东侧原为交通车辆停放场,土地平整;西侧树木繁杂,未清理。
 
 
地块东南角矗立一座35KV电缆,现状电力线未架设完全。两排临时高压线分别沿地块南北两端东西向架设。
 
 
3、周边配套
 
交通配套:地块北邻宁杭公路,沿公路辅道向西可达地铁2号线马群站。绕城高速、沪蓉高速从地块外围东北侧环绕,连接城区、江宁、仙林。地块周边宁杭公路设锦绣花园公交站点,包括147、205、208、842、D11公交线路,泰盈路设锦绣花园南公交站点,有846路公交线。
 
教育配套:周边有麒麟门幼儿园、麒麟小学、麒麟中学等,南京工业技术学院(麒麟门校区)、江苏省南京工程高等职业学校等高职院校。
 
医疗配套:周边有麒麟街道社区卫生服务中心、麒麟街道卫生院、银河湾花园社区卫生站、锦绣花园社区卫生服务中心站等。
 
商业配套:苏果社区店、好又多超市、麒麟农副产品批发市场等。
 
四、区域土地市场
栖霞建设2015G46地块毗邻研究地块,位于泰盈路东侧,被南京栖霞建设股份有限公司于2015年10月30日以4.7亿元拍下,成交楼面价8260元/㎡,溢价率31%。作为研究地块第一竞品,目前项目处于土地平整阶段。
 
 
麒麟山庄公园境、东方红郡天赋广场位于研究地块周边500m范围内,其中麒麟山庄公园境前期房源售罄,预计明年加推三期房源。东方红郡天赋广场目前少量4.8米挑高毛坯公寓在售,均价约1.8万元/㎡。
 
麒麟有轨电车沿线的中南世纪雅苑、启迪方洲等热门小区均价在2.3万元/㎡左右,新房方面,启迪方洲剩部分房源在售,中南世纪雅苑住宅已售罄,目前40年产权公寓在售,均价2.2-2.3万元/㎡。新城G59地块、京奥港未来墅、熙悦等项目受惠于有轨电车运行,会对G35地块产生客群拦截。京奥港未来墅首开推出1、2、5号楼高层,预计均价2.6-2.7万元/㎡。
 
马群地铁站周边区域的复地御钟山、中垠紫金观邸、银城君颐东方,临近2号线,交通优势明显,周边配套成熟,对地块参考意义不大。
 
 
五、土拍分析
 
——区位优越 环市区价值洼地  
 
纵观南京(除溧水、高淳)高新区、六合、江宁滨江、江宁禄口、板桥、麒麟等传统刚需板块,目前纷纷“脱刚入改”,房价攀升,迫使刚需不断向城市远郊迁移。但从各板块与南京市中心距离来看,麒麟板块距南京市中心直线距离仅11公里。相对较近距离,及相对较低房价,作为南京城东的一个新兴板块,麒麟可以说是南京市区周边的价值洼地。
 
——周边配套齐全 居住氛围浓厚
 
地块周边有麒麟门幼儿园、小学、中学,南京工程学院、江苏省南京工程高等职业学校等教育资源,苏果社区店、好又多超市、麒麟农副产品批发市场等超市、餐饮、商业配套设施。147、208等多路公交可达地铁2号线马群站,宁杭公路、绕城高速分别从地块北侧、东侧环绕,快速对接城中、仙林、江宁等板块。
 
——市场供应不足 板块房源亟需填补
 
麒麟科创园二手房小区较少,均价2.2-2.3万元/㎡左右,近期价格稳定。板块在售楼盘不多,仅启迪方洲部分住宅、东方红郡公寓、中南世纪雅苑公寓在售。麒麟山庄公园境明年加推三期房源,京奥港未来墅及熙悦推出时间未定,之前拍下的2015G46与2016G59地块处于土地平整阶段。可以说,麒麟板块房源供应紧张,购房需求存在较大空间。
 
——地铁欠缺 交通待完善
 
研究地块位于城东麒麟枢纽,紧邻宁杭公路、南京绕城高速等交通要道,自驾出行较为方便,但宁杭公路会出现经常性堵车现场,需要避免高峰出行。地块离地铁2号线马群站距离较远,直线距离约3.3千米,需公交换乘。前两日低调运行的麒麟有轨电车,同样未能惠及G35地块。