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南京最严调控新政落地满月市场风向变化——供求关系首现逆转,板

来源:

土拍网

作者:

徐菲 2016-11-04

摘要 今年金秋,南京房地产市场“金九”成色十足,而“银十”却光景不再。受10月5日南京史上最严调控新政策影响,南京楼市风向开始转变。如今调控新政即将满月,这一个月中南京房地产市场风向究竟发生了哪些变化?

今年金秋,南京房地产市场“金九”成色十足,而“银十”却光景不再。受10月5日南京史上最严调控新政策影响,南京楼市风向开始转变。如今调控新政即将满月,这一个月中南京房地产市场风向究竟发生了哪些变化?
政策风向:持续收紧  力度空前
2014年9月以来,中国的房地产市场政策一直以宽松为主,2015年的“去库存”基调加剧了市场宽松的预期,尤其是在当前经济不景气的条件下,所有的人都认为房地产是支柱,买房投资、保值都是最佳的选择,在地王潮的推动下,房地产更是一路高歌猛进。
而国庆节一夜之间,政策风向就开始转变,国庆节也成了“限购节”,热点一二线城市调控政策一个接着一个出台,政策力度更是空前,深圳市的市场严查活动更是将这场风暴推向高潮。相比之前调控政策,南京此轮调控政策可谓刀刀见血,二套房首付8成,外地人1年社保证明,家庭限购两套、单身及离异限购一套,堵住政策缺口。在“宁十三条”和限购令相配合下,双管齐下,从供给和需求两端同时发力,投资客退场,开发商加速推盘,稳定市场。
2016年以来南京房地产市场主要调控政策
 
市场风向:供求关系首现逆转  成交环比降幅过半  库存回升
被称为史上最严调控政策的效果也是显而易见的,在10月5日南京最严双限政策出台后,市场上投资客开始退场,自住需求也在不断的观望,市场热度也有所降温。根据南京网上房地产统计数据显示,10月份南京共成交住宅6595套,日均213套,相较于9月成交13223套,日均成交440套,环比下降了50%有余。从目前的市场情形来看,这种下滑趋势继续延续下去的可能性大增。
(数据来源:365网、南京网上房地产)
从供求比关系来看,10月南京房地产市场供求关系开始初现了逆转。2016年以来,南京房地产市场的火爆程度在全国也是位居前列,市场供不应求、新房库存量也是一路走低,这点从供求关系比中也可以看出来,1-9月南京供求比一直低于1,大部分时间处于0.4-0.7之间,市场处于严重供不应求状态,多人抢一套房也不是什么新鲜事。而这种供求关系在10月份迎来了逆转,10月南京商品住宅供求比为1.57,处于供过于求状态,市场也由卖方市场向买方市场转变。
市场风向的转变,开发商也开始积极推盘,抢收客户,各大板块纷纷迎来推盘潮,10月南京推盘量达到10324套,仅次于4月份的10614套。从开发商推盘动态来看,加强版“双限”政策出台后,河西、城南、江北等热点区域开发商加速出货,上市房源数量开始井喷,但市场热度现象难复,导致市场库存开始快速回升,截止至11月4日,南京住宅库存已经超过2.5万套,若按10月份的销售套数来算,库存去化时间回升至3.8个月。
(数据来源:南京网上房地产)
板块风向:板块分化趋势显现  远郊不限购板块迎来爆发
从南京网上房地产公布的数据来看,两江板块依然是成交的主力区域,其中江宁区位居榜首,共成交1728套,其次是溧水及六合两区。10月板块成交最大的变化就是溧水、六合、高淳等远郊不限购的板块迎来了爆发,三区共成交3349套,占全市总成交量的50.78%。 
金九银十期间,六合、溧水利好不断。在9月份的金秋洽谈会上六合与溧水分别于万达签署合作协议,万达广场将进驻两区。土地市场上溧水也是高潮不断,10月20日万达首进溧水,拿下溧水城南新城4宗地块,打造溧水万达广场。时隔五天之后,碧桂园又拿下溧水石湫6宗地块,搅动溧水房地产市场一池清水,带动市场量价齐升。
(数据来源:南京网上房地产)
从10月份开盘的项目销售情况来看,板块分化、楼盘分化趋势已经显现了。不同于以往的开盘盛况,10月开盘项目市场反应冷热不均,刚性需求及河西、城南等配套成熟热门板块,受“限价令”影响,价格涨幅受到压制,抗跌性强,依然保持一定热度。而城北、浦口、江宁等区域内配套条件差及楼盘品质不足的受到市场冷待,销售情形一般。
2016年10月南京各板块开盘项目销售情况
土地市场风向前瞻
在国庆节期间多个城市发布楼市调控措施后,重点城市高价地涌现的局面开始出现了明显的改变,土地市场降温明显。根据土拍网大数据统计,10月份无锡出让两宗地块均为底价成交; 10月份合肥土地市场退烧明显,共成交13宗地块,平均低价833.57万元/亩,环比9月份的1438.40万元/亩,土地均价下滑了42.05%。
而据相关地产研究机构统计数据显示,相比调控前市场火爆的8月-9月,高价地数量明显减少。10月份累计10亿元以上的地块中,溢价率超过100%的有17 宗,主要出现在天津、长沙、南宁、上海、佛山、沈阳、南昌。整体看,大部分城市土地市场比前期均有所降温。
11月17日南京将迎来“双限”调控新政后的首场土拍,本次所推出的9宗地块全部位于两江板块,其中江北2宗住宅地块,江宁4总住宅地块。同时国土局再次修改竞拍规则,已通过摇号取得地块的竞买人不得参加同一批剩余地块的摇号活动,开发企业及其控股股东、集团成员企业不得报名竞买同一幅地块。
本次土拍对未来南京房地产市场走向具有很强的风向标意义,尤其是在整体大环境的变化及周边兄弟城市的土地市场的降温的情形下。南京土地市场会有何种程度的降温?还是会继续保持之前的火热?南京的楼市板块的开始分化是否所有的地块依然会触及最高限价而进入摇号程序呢?后续土拍网将继续推出南京“双限”后首场土拍专题报道及网上直播,敬请关注土拍网南京站资讯(http://nanjing.chinatupai.com/)
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