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从规划看地产——城市详细规划对地产开发的影响

来源:

土拍网

作者:

吉园园 2016-11-09

摘要 我国现行法律法规规定对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地,在招牌挂公告中,我们经常可以看到对于地块的四至、面积、用途、规划指标要求等做出的具体规定,这是地块的基本属性,也是地产开发探索地块、认识地块的初始。地块的具体控制要求在城市详细规划阶段对其进行法定,因此认识地块,不得不了解城市详细规划。

我国现行法律法规规定对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地,在招牌挂公告中,我们经常可以看到对于地块的四至、面积、用途、规划指标要求等做出的具体规定,这是地块的基本属性,也是地产开发探索地块、认识地块的初始。地块的具体控制要求在城市详细规划阶段对其进行法定,因此认识地块,不得不了解城市详细规划。
                       土地出让公告表头示意
详细规划根据不同的需要、任务、目标和深度要求,可分为控制性详细规划和修建性详细规划两种类型,二者均以总体规划或分区规划为依据,前者主要确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求,是对土地开发出让的经济指标要求,其制定主体为政府,后者主要用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计,是对建设的具体要求,其制定主体是开发建设单位。其主要内容具体如下:
相比总体规划,详细规划对房地产开发的指导性、控制性更强,而详细规划中控规层面的主要控制条件如用地界线及控制指标对地产开发带来的影响至关重要,后续各项规划建设均基于此两项进行,因此笔者主要对以上两点与地产的关系进行探索:
1、地块建筑面积、界限与地产开发
地块面积:用地面积的差异导致不同实力的开发商竞相投标开发,由于受开发企业实力的限制,有些开发商可以争取到相当大的地块开发,而小开发商由于受资金链影响,则选择一些小的地块来开发,因为小地块操作灵活,项目呈现周期相对较短,资金回笼快。在当前的城市建设中,城市政府多选择大块用地进行整体开发,这既能保证开发地块风格的统一,又对工程的质量有相当的保证
地块界限:地块界限的划定影响用地形状,在规划中一般按用地性质和功能结构做大的划分,再用道路网进行细的分割,综合考虑路网密度,保持干路间距。但受历史、地理等现实条件影响仍会存在不规则地块,不规则地块影响建筑方案的排布,对方案整体塑造产生影响
相关认识:地块面积与地块界限虽然影响地产开发,但并不是评价地块的决定因素,按照城市发展规律,未来城市的发展将逐渐呈现以城市内部更新为主的趋势,对于存量用地开发由于城市内部更新过程中其权属性、时序性等因素的影响,未来地块将出现较多面积较小和不规则地块,因此如何构建小而精,品质特色地产或将成为未来地产竞争的主要战地
2、规定指标与地产开发
控制性详细规划将各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套等作为强制性内容。通过规划这些强制性内容,对房地产开发起到直接调控作用。在开发建设中,指标控制直接影响开发建设类型及人居环境,各项指标如容积率、建筑密度、绿地率三者之间互相制约,共同影响地块开发。
容积率:容积率越高,土地开发强度越大,一般情况下,排除外部因素的影响,同等规模的土地,容积率越高,开发商可开发建设的建筑面积越高,在同等定价的产品下,收益越高。
建筑密度和绿地率:绿地率和建筑密度则影响人居环境,居住建筑密度的高低对绿化、房屋的间距、日照、通风都具有一定影响,密度低时,外部空间大。而绿地率越高,则植被越多,空气更加清新,更适宜人居生活。
相关认识:不同的用地类型对各项指标的具体要求不同,其中居住用地对于指标的敏感度最高,指标的变化直接影响产品开发类型,如容积率的限定条件对建筑类型的选择造成直接影响。如果按舒适条件来论,当然容积率越小越好,但单以容积率高低并不能衡量居住品质好坏,建筑密度与绿地率仍然是重要指标。高层建筑通常比洋房容积率高,但是若拥有大面积公共绿化其居住品质将获提升,反而相比容积率低的洋房获得更舒适的品质环境,但若存在处理不当的过低建筑密度,则会形成空荡无用的大草地或大花园,对于实际居住的便捷性产生影响
然而若以发展的思维来看待生活,在科技的时代不同容积率的环境品质都可以通过技术手段改造
后续展望
城市详细规划确定的各项指标规划是政府调控地价的重要手段,亦是规划的底线,直接调控和规范房地产开发行为。当前城市建设的发展已逐步与政策、经济、社会等各项条件紧密结合,社会环境的品质追求亦逐步提高,诸如海绵城市建设等新兴建设要求或纳入规划条件,未来详细规划控制指标或更健全,更精细。
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