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【南京土拍专题】禄口楼面价欲破万?你信么?

来源:

土拍网

作者:

徐菲 2016-11-11

摘要 自南京“双限”政策执行以来,南京楼市拐点隐现,受保刚需抑改善政策的影响,刚性需求有望再次成为市场主导,传统刚需板块价值亦不断凸显出来。在17日即将到来的土拍中,桥北高新板块、禄口板块均有地块出让,本次土拍网将眼光重点放在禄口板块G72地块,后续将陆续推出相关专题报道,敬请关注!

自南京“双限”政策执行以来,南京楼市拐点隐现,受保刚需抑改善政策的影响,刚性需求有望再次成为市场主导,传统刚需板块价值亦不断凸显出来。在17日即将到来的土拍中,桥北高新板块、禄口板块均有地块出让,本次土拍网将眼光重点放在禄口板块G72地块,后续将陆续推出相关专题报道,敬请关注!
地块指标
地块共分为A、B两个地块,其中A地块为Aa居住社区中心,出让面积7002.02㎡,需配街镇管理中心、社区卫生服务中心、社区服务中心、社区警务室、邮政所、老年人日间照料中心、社区养老院、公厕等经验收合格后无偿移交区政府;B 地块为商住混合用地,出让面积24141.95㎡,地块内商业建筑面积占地上建筑面积比例为15%-20%。
地块区位及配套
禄口G72地块位于禄口永欣大道以南,禄口大街以西,占地面积31143.97㎡,总建筑面积49830.35㎡。距离南京禄口国际机场大约3公里,距离南京市中心新街口约30公里,南京南站约23公里,属于南京远郊板块。
地块周边配套相对齐全,能够满足基本日常生活需求。
交通配套:临近南京机场高速、S123道路、距离S1机场线翔宇路南站约4公里,需要靠公交接驳,对外交通通达性一般
教育配套:周边有禄口第二小学、禄口街道第二幼儿园
医疗配套:地块南侧为永欣社区卫生服务站,距离禄口医院约1.6公里
生活配套:小型超市、宾馆、市民休闲娱乐广场,以满足基本需求为主
周边楼盘
目前地块周边在售楼盘不多,招商依云郡住宅已经收官,朗诗青春街区和翠屏城还有存货待售,在售毛坯房源均价在13000元/㎡左右。从朗诗青春街区销售情形来看,刚需板块需求相对旺盛,月均去化套数约82套,7000余㎡。
(注:月均去化套数按截至目前周期计算)
周边已出让地块
G72周边近两年出让地块不多,距离地块最近的是禄口国际机场开发公司的G48项目,于2015年10月30日成交,楼面价4777元/㎡,如今仅时隔一年,地价就完全被洗牌,若拍至最高限价,板块地价接近翻番。
地块周边竞品存量及潜在供应量
周边存量及潜在供应量约25.4万㎡,目前朗诗青春街区月均去化面积约7000㎡,剩余供应量约9万多方(包含商业及其他设施面积),住宅还有12栋待售。G44与G48地块均为禄口机场开发公司拿下,目前均未动工,其中G44地块规划以通过公示,打造12栋多层+小高层住宅,临近地块的G48项目尚无动静,未来与G72地块形成竞争关系。
土拍预判
保刚需抑改善,传统刚需板块价值再凸显。被称为南京史上最严限购政策出台以来,南京楼市也开始感到阵阵寒意了,主城区不少板块楼盘出现滞销现象。而与此同时,远郊刚需板块及都市圈区等板块市场却是高潮不断,万达、碧桂园进驻溧水,句容拍出新地王。就开盘项目去化来看,刚需板块楼盘去化明显优于新兴改善板块,六合、桥北高新、板桥、江宁滨江等板块刚需楼盘及同在禄口新城保利天地依然取得开盘售罄的盛况。这也可看出,不论市场处于什么周期中,刚需群体需求基础永远是坚实的。
项目定位与客户群体:地块1.6的容积率很适合打造“多层洋房+小高层”住宅社区,通过高低配组合实现利润最大化。客户需求来源上主要承接主城区外溢刚需客户,禄口空港经济区内上班的工作人士以及禄口板块内地缘性改善性客户为主。
最关键的问题是土地价格会达到最高限价吗?G72地块最高限价楼面价9031元/㎡,考虑到不可销售的基层社区中心配套项目,实际最高限价可达到11650元/㎡,与9月份正方新城板块成交的G62地块楼面价相差无几。地块最高限价4.5亿元,对于大多数开发商来说根本就是小case,但是否能够保证实现项目保本售价才是关键。
2010年南京整体房价为11437元/㎡,2016年1-10月均价为20350元/㎡,南京房价年化增长率为10%左右。目前板块在售小高层毛坯房源均价13000元/㎡,若按南京近年房价年化增长率10%来计算,到2018年项目上市时来看,板块小高层毛坯房均价在16000元/㎡左右,且近一至两年内处于调控周期内,房价涨幅不会过高,项目初入市价格承压明显。但基于楼市调控周期及市场波动周期,两年之后调控政策放开,市场会迎来一波大幅上涨机会,低开高走是项目可行的一个操盘思路,通过“高低配”整盘到清盘时实现全盘均价20000元/㎡还是可行的。
虽然G72地块远离南京主城区且交通条件一般,但周边配套相对齐全,房价也是南京的价格洼地之一,在南京主城区全面“脱刚入改”后,禄口作为南京刚需重镇的地位也会不断凸显。10月25日,溧水石湫6宗地块打包出让,共吸引了碧桂园、明发、南京雅居乐、中铁房地产等近10家开发商举牌,最终被碧桂园全部拿下,最高楼面价也达到了7766元/㎡,那么位于禄口空港新城的G72最高限价9031元/㎡会很高吗?会达到最高限价而进入摇号程序吗?让我们拭目以待。
11月17日敬请关注土拍网南京站直播,我们将及时传递第一手价值资讯。(http://nanjing.chinatupai.com/)
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