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相邻效应评价模型看南京溧水下周竞拍地块价值

来源:

土拍网

作者:

李亚儒 2017-06-09

摘要 在上篇文章中笔者已经提及在南京市土地规则更改、市土地市场放量供应信号背景下,溧水区即将开始的土拍可谓是扑朔迷离。但是,抛开外部不定因素,溧水区开拍的4宗地块均为涉住类型,从空间来看,天生桥大道以北的G06、G07地块与机场路以南的G08、G09地块也仅相距4.5千米。从企业角度出发,这4宗地哪块用地潜力更高?更有竞争的价值?

在上篇文章中笔者已经提及在南京市土地规则更改、市土地市场放量供应信号背景下,溧水区即将开始的土拍可谓是扑朔迷离。但是,抛开外部不定因素,溧水区开拍的4宗地块均为涉住类型,从空间来看,天生桥大道以北的G06、G07地块与机场路以南的G08、G09地块也仅相距4.5千米。从企业角度出发,这4宗地哪块用地潜力更高?更有竞争的价值?
 
土拍探地从影响住宅地产选址的主要相邻效应因素判断出发,通过层次分析法制定住宅地产开发选址的决策,以供参考。当然,实力雄厚、拥有开发别墅项目及高层住宅能力、可整体拿下的开发商请忽略本文。
 
一、地块信息
 
从地块基本情况来看,G06与G08地块面积大致相当,G07与G09地块面积相当。从出让条件来看,地块规划设计要点均为建筑限高80米、建筑密度不高于25%,绿地率不低于30%,普通商品住宅出让年限为70年、商业则为40年。根据出让信息,4宗地块规划设计条件基本相似,差距不大。
 
地块出让信息一览表
 
G06与G07地块位于天生桥大道以北、琴音大道以南,G08与G09地块位于机场路以南、钟灵北路两侧。根据实地勘探,由于此次相邻地块内部条件相似,因此,将G06、G07地块统称为A地块,G08、G09地块统称为B地块,主要研判A、B地块的潜力价值。
 
地块空间位置图
 
二、区域背景概况
 
1、区域空间格局
 
溧水以其便捷的交通条件、优良的生态环境吸引了大量的从南京主城转移而来的企业,正由过去相对独立的郊县演变为南京都市区的重要组成部分,同时,受到南京发展重心北移的影响,面临被边缘化的压力。在此发展背景下,溧水区依托空港,错位江北,积极承接南京主城功能外溢,建设南京都市区溧水副城。
 
本次研究地块处于溧水中心城区内,其中A地块地处城中片区,以老城更新改造、完善公共服务设施职能、提升功能品质为主;B地块地处城中综合发展区内,主要结合开发区现状工业的提档升级、“退二进三”,通过完善功能,打造团山地区服务中心。
 
区域背景分析图
 
2、综合交通条件
 
溧水对外交通建设加速,网架基本形成。宁杭城际铁路为国铁Ⅰ级,在溧水城区东设溧水站。溧水站占地面积32560平方米,通过S340与溧水城区沟通,同时设置了公交线路通往溧水城区。
 
境内“一横两纵”的高速公路网架,“一横”为常马高速,从溧水城区北侧通过,西端衔接宁宣高速,向东连接常州。“两纵”分别为宁宣高速和宁杭高速,从溧水城区两侧通过,向北可通往南京城区,向南连接高淳、溧阳等。
 
S7线路线沿“扬马城际铁路-淳溧路-秦淮大道-外环路”通道布设,实现了溧水中心城区与南京主城的便捷联系,中心城区范围内设柘塘、柘塘新区、金山、团山、溧水、天生桥大道、无想山公园站。
 
对外交通图
 
区域发展条件利好突出,未来交通改善空间大,与主城的距离逐渐拉近。
 
三、四步走,评价两地块土地价值
 
第一步,选取地块相邻效应影响因子。
 
土地是自然的生存,但城市建设用地却是自然、社会、经济的综合产物。影响住宅地产开发选址决策的相邻效应指标很多,在指标选取时,按照地块所在城市的住宅开发现状,并借鉴专家学者对土地定级因素分析和住宅项目选址因素,从三个层面选取出本次地块评价的影响因素。
 
相邻效应因素因子评价指标
 
第二步,确定各影响因子权重。
 
上文共筛选出21个指标因子,通过层次分析法来确定各因素因子对地块影响权重。基于文章幅度限制,本文不展开赘述层次分析法的具体应用方法,最终确定各指标权重如下图。
 
 
第三步,确定影响因子赋予分值的范围。
 
为了尽可能减小主观随意性的影响,采用9级标度法将定性指标量化,根据影响相邻效应的21项因子,将各项评价指标定为9级标准,通常取1,3,5,7,9的分级标准。各项因素指标的取值参考如下:
 
1)商业服务中心繁华程度
 
南京市形成了多等级的商业服务中心体系,按各中心的作用和相对规模划分为市级、区级、片区级、社区级等,等级不同,影响半径也不同。根据影响半径来确定商业服务中心的等级,其评分标准如下:
 
商业服务中心评分标准
 
2)交通通达度
 
道路功能与宽度:根据主干道、次干道、支路的道路等级划分标准,按照道路功能特征及相对重要性确定其分值。
 
路网密度:由于道路的通达方向、数量对地块通达性有较大的影响,对地块内含有4方向通达道路赋分9分,3方向通达道路赋分7分,2方向通达道路赋分5分,1方向通达道路赋分3分。
 
公交便捷度:综合考虑地块周边站点的个数以及各站点的公交车流量,评分最高者9分,最低者1分。
 
对外交通便利度:主要考虑汽车站、火车站、码头、飞机场、轻轨站和地铁站等对外经营的客源站和重要对外交通节点。
 
3)基础设施完善度
 
基础设施完善是对城市土地经济区位的量度,衡量基础设施完善度主要考虑设施类型的齐备度、设施水平、设施使用的保证率。
 
4)社会服务设施完善度
 
主要指邮电、通讯、学校、公园、医院、体育场馆、文化馆等设施的完善度,最高者计9分,最低者1分。
 
5)环境条件优劣度
 
大气环境:大气质量一般根据污染状况划分为理想级、良好级、安全级、污染级、重污染等五等,相应评分为9,7,5,3,1。
 
水体环境:主要考虑周边湖泊、水库、河流等水体的质量,根据污染状况划分为清洁、尚清洁、轻度污染、中度污染、重污染、严重污染等6级,评分分别为9,7,5,3,1,0。
 
声环境:分析地块周边噪音污染程度,工业生产及交通运输均会产生噪声,受到噪音影响土地价值相应降低。
 
绿地环境:地块周边有大型公园或者社区游园可以方便居民进行健身、游玩、游憩等,因此依据地块周边的绿地面积、距绿地的距离、距绿地入口距离赋予不同分值。
 
6)人口密度
 
人口是地区发展的基础,地块价值很大一部分与地块所处片区常住人口数量有关。
 
7)规划条件
 
规划条件限制越多评分越低,优惠条件越多评分越高。
 
第四步,溧水地块评价应用和分析。
 
根据笔者实地探访,对本次评价的A、B地块内部情况、周边配套、外部环境、区域市场等进行较为详细的踏勘了解,对地块相邻效应影响因子赋分如下:
 
 
由上表可知,相对来说,A地块在商业服务中心繁华度、道路功能与宽度、教育设施完善度、绿地环境方面具有优势,特别是商服服务中心繁华度方面,受到溧水万达广场的辐射,具有很大优势;而B地块受到地铁站、汽车客运站、城际站点的复合影响,在农贸小商品综合市场影响度、对外交通便利度、道路网密度方面具有优势。
 
依据计算结果,净相邻效应:A地块>B地块,即A地块比B地块更具有优势。
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