当前位置:首页  > 土拍视点--[研究员]  > 正文

热度不减、高溢价或收敛 南京禄口新城板块土地市场分析

来源:

土拍网

作者:

李亚儒 2017-06-22

摘要 在南京总规与江宁总规一脉定位下,禄口新城依托临近空港天然优势,通过集聚产业、集中人口、完善功能,旨在打造南京南部现代化新城。作为南京市9大新城之一,禄口新城受到众多房企关注,近期土拍市场表现斐然,上半年拍出的4宗地共揽金45亿元,已然超出前三年土地出让总额。在即将到来的7月土拍潮中,禄口新城共有2宗地块挂牌出让,预期本次禄口土拍市场高溢价或收敛,但热度不减。

在南京总规与江宁总规一脉定位下,禄口新城依托临近空港天然优势,通过集聚产业、集中人口、完善功能,旨在打造南京南部现代化新城。作为南京市9大新城之一,禄口新城受到众多房企关注,近期土拍市场表现斐然,上半年拍出的4宗地共揽金45亿元,已然超出前三年土地出让总额。在即将到来的7月土拍潮中,禄口新城共有2宗地块挂牌出让,预期本次禄口土拍市场高溢价或收敛,但热度不减。
 
一、依托国际机场,禄口跃升为市级新城
 
南京禄口国际机场作为江苏省唯一的国际机场,也是中国华东地区仅次于上海浦东、虹桥的第三大国际机场,对周边镇江、芜湖等城市服务功能与集聚效应凸显。随着禄口国际机场等区域战略性交通基础设施的建成,南京市对南京都市圈及长三角城市群辐射力得到显著提升,为进一步发挥国家级大型枢纽机场作用,《南京市城市总体规划(2011-2020)》中将禄口地区由“禄口镇”升级至“禄口新城”。
 
二、地处南京市区南端、空港城第一站
 
禄口新城范围北至北环路,东至新宁溧公路,南至规划安澜大道,西至宁丹高速,面积约61.36平方公里。新城地处南京市江宁区南境,距离南京主城约38公里,位于城市南北向城镇发展轴上。东临秦淮河,南接禄口国际机场,西紧邻江宁台湾农民创业园,北接江宁经济开发区南片。
禄口新城位于空港作业区周边10公里范围的空港城内,规划作为江宁南部与溧水北部片区中心,通过产业集聚、人口集中、功能完善,打造南京南部现代化新城。
 
禄口新城区位图
 
三、规划重视,多重规划确定发展基调
 
在城乡统筹力度加大背景下,禄口作为江宁区的主要组成部分,是南京未来最具发展潜力的新城之一,也是南京承载国际化功能、展示国际化形象的门户地区。梳理规划编制情况,可以发现,禄口地区作为热点区域,多层次规划均对禄口新城发展方向做出明确指引。
 
禄口新城相关规划情况表
 
可以看出,南京市总规与江宁区总规对禄口新城作了一脉相承的定位:长三角面向国际的空港产业集聚区,南京中心城南部次区域的服务中心,航空服务、物流与现代制造业基地,重点发展航空服务、物流与现代制造业。按照街道总规,禄口片区2030年总人口为32.18万人。
 
四、表现斐然,土地市场热度不减
 
地区发展受到政府重点关注情形下,禄口新城土地市场备受房企青睐。2014-2017年上半年,禄口新城共成交13宗地块,其中住宅用地6宗,商住用地3宗,商服用地3宗,其他用地1宗;实际成交面积约79.87万平方米;成交金额81.71亿元,其中,11宗地块溢价成交,2宗无溢价成交,最高溢价达116.67%。
 
2014-2017年上半年禄口新城土拍市场成交一览
 
——今年土拍市场表现斐然,土拍金额增长三倍 
 
2014-2016年,禄口新城土地出让面积及出让金额逐年下降,市场平稳趋缓。从2017年上半年已拍4宗地块来看,土地成交面积与2015年全年相当,但成交金额45亿元,超过前三年土地出让总额,足见市场拿地成本已经提高很多。
 
2014-2017年上半年禄口新城土地成交金额、面积同比
 
——宅地金额占六成,居住类用地成交多于商业
 
按地块使用性质分,近四年禄口新城成交的13宗地块中,住宅用地6宗,总成交面积552913.7平方米,占比69%;商住用地3宗,总成交面积123854.6平方米,占比16%;商服用地3宗,总成交面积107684.2平方米,占比13%;其他用地(居住社区用地)1宗,成交面积14289.21平方米。
成交金额方面,居住性用地占62%,商住用地占31%,商服用地占6%,其他用地占1%。
 
 
 
——溢价率下降,土拍市场逐渐回归理性
 
从地块溢价率来看,2016年禄口出让土地平均溢价率为97%,至今年上半年,溢价率已降至71%,从对溢价率的遏制来看,政策效果较为明显。可以预期的是,在接下来的7月土拍潮中,禄口出现高溢价率拿地的概率较低。
 
成交地块溢价率
 
综合禄口新城地理区位及规划指引,根据今年上半年土拍市场表现,即将开拍的NO.2017G13、NO.2017G23地块必然引起众多房企竞拍。具体情况敬请关注7月5日土拍网带来的即时土拍直播与分析报道。
 
  • 1
  • 2