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2017年上半年南京土地市场成交简析及后续土地供应计划预测

来源:

土拍网

作者:

李亚儒 2017-06-28

摘要 年至过半,回顾南京市土地市场,不同于2016年的火热,今年上半年南京土地市场冷清许多,城区(不含溧水区、高淳区)经营性建设用地共成交22宗,出让总面积148.58万平方米,同比下降9.2%,创下2015年上半年以外的最低记录,出让总金额430.43亿元。同时4-6月份出现土地零供应、零成交现象。总体来看,南京市土地供应持续减少,市场供需矛盾愈加突出,土地市场竞争程度继续增强。

年至过半,回顾南京市土地市场,不同于2016年的火热,今年上半年南京土地市场冷清许多,城区(不含溧水区、高淳区)经营性建设用地共成交22宗,出让总面积148.58万平方米,同比下降9.2%,创下2015年上半年以外的最低记录,出让总金额430.43亿元。同时4-6月份出现土地零供应、零成交现象。总体来看,南京市土地供应持续减少,市场供需矛盾愈加突出,土地市场竞争程度继续增强。
 
一、土地概述
 
1、总体成交——政府推地节奏放缓,土地出让金同比降幅四成
 
根据统计数据,今年上半年南京市区经营性用地出让面积仅高于2015年上半年,为148.58万平方米,主要受第二季度土地市场零供应、零成交影响。土地出让金430.43亿元,同比下降41%,环比下降52%,主要受地价红线下调影响。落实“双控”、“双限”、“双稳”调控政策,保障房地产市场平稳健康发展,2017年上半年南京市区土地市场节奏有所减缓。
 
去年八月南京市出台新规,要求地块竞价达到最高限价的90%时,该地块所建商品住房必须现房销售,因此,去年下半年至今,南京成交住宅类地块基本为现房销售,短期内对新房供应很难形成支撑,供应断档的副作用将显现。
 
 
2、区域分析——江宁成主力,城中、河西相继发力、紧随其后
 
从成交地块数量来看,得益于丰富的土地储备,江宁板块仍然是今年上半年市场供应方,共成交7宗地块,出让面积占全市出让面积的24%,且均为住宅地块。
 
城中与河西板块虽然成交地块宗数不高,但出让地块面积大,因此总体成交面积依然排名靠前。加之,利好规划、完善配套,板块价值价高,市场度一直不低,土地成交价远高于其他板块。
 
城东板块上半年无土地出让,并在7月土拍潮中依然缺乏身影。
 
 
3、用地性质分析——商住用地市场火爆,占比超六成
 
今年上半年,南京市区纯住宅用地成交面积24.48万平方米,占土地成交总面积的17%;商住混合用地成交面积89.57万平方米,占土地成交总面积的60%;商服用地成交面积34.52万平方米,占土地成交面积的23%。
 
从土地出让金来看,商住用地最高,为265.11亿元,占总出让金的62%;住宅用地次之,为100.05亿元,占比23%;商服用地为65.27亿元,占比19%。住宅用地以17%的土地总成交面积完成23%的成交总额,可以说,“性价比”最高。
 
2017年上半年度南京市不同性质用地成交概况
 
4、楼面价分析——新出让住宅地块地价“红线下调”
 
2017年南京土地市场被严格限价调控,“限地价”也越来越严格,上半年推出的地块中,楼面价超过3万元/平方米的地块仅1幅,为常州星河协通以楼面地价30006元/平方米拿下的城北地块G101;超过2万元/平方米的地块只有6幅,分别为城中招商G198地块、城北安居G01地块、浦口金辉G102地块、浦口银城G99地块、城南绿城G100地块、江宁保利G05地块,有12幅地块楼面价破万。相较而言,2016年上半年南京2幅地块超过4万元/平方米,20幅地块价格破万,2万元以上地块有9幅。
 
2017年上半年南京市楼面价超2万元/平方米成交地块一览表
 
二、未来土地供应
 
1、二季度零供应,住宅用地完成半年供地计划70%
 
按照今年上半年南京370公顷(含高淳、溧水)的土地供应计划,住宅用地计划供应270公顷,占全部供地计划7成以上。除溧水高淳外的主城区域上半年预计推出33幅住宅性质地块,迄今10幅成交、13幅挂牌,仍有10幅住宅用地尚未进入出让程序,上半年仅完成上半年住宅供地计划的70%,且第二季度土地零出让。
 
2、密集挂牌,七月土地供应潮补仓市场
 
在经历后,南京市国土局在6月初一周挂出32宗地块,补仓沉寂3个多月的南京土地市场。6月2日,挂出11幅地块中3幅涉及住宅地块均位于六合;隔日,6月3日,土地再次开仓,13幅地块中12幅均为住宅用地,且挂出地块资质较高;6月10日,8幅地块涉及栖霞、江宁、雨花台三个板块,半数为居住用地,下半年南京土地市场将迎来大量上市潮。
 
2017年7月南京土拍地块分布图
 
3、江宁、城南用地计划完成较好,热点板块供地即将开闸
 
根据上半年供地明细及招拍挂情况,江宁、城南板块土地推进较好,分别完成用地供应原计划的97%、79%,而江北剩余35,21公顷土地待出让,城北剩余47.85公顷用地待出让,若能按计划完成供应土地,则这两个板块将有约83公顷用地可出让。
 
按计划进入出让程序的住宅用地主要分布在江北新区、城北鼓楼滨江、燕子矶、迈皋桥这些热点区域,六合将新增3幅住宅用地,供应规模约9公顷,迈皋桥将新增两幅地块,供地规模超过12公顷。
 
2017上半年南京市区各板块经营性用地供应计划及完成情况
 
 
三、总结与展望
 
2017年以来,南京土地市场尽管依然一地难求,但受严厉政策调控,出让地块平均溢价率相较2016年有所下调,地王出现数量减少,过热的土地市场逐步趋于稳定,“面粉贵过面包”现象不再频频上演。
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