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南京市区2017年上半年楼市分析报告

来源:

土拍网

作者:

傅宁婕 2017-07-06

摘要 2017年上半年的南京楼市,延续了16年10月“双限”政策出台后的状态,与今年一季度一样,成交量同比出现了大幅度的下降,几乎仅为2016年上半年成交量的三分之一!根据土拍大数据统计显示,2017年上半年(1-6月份)南京市区(不含高淳、溧水)新建商品房成交量仅为29642套,比去年同期75921套的成交量相去甚远!这一数据指标进一步表明,南京市区的房地产市场保持着持续降温的势头,楼市调控成效已逐步显现。

2017年上半年的南京楼市,延续了16年10月“双限”政策出台后的状态,与今年一季度一样,成交量同比出现了大幅度的下降,几乎仅为2016年上半年成交量的三分之一!根据土拍大数据统计显示,2017年上半年(1-6月份)南京市区(不含高淳、溧水)新建商品房成交量仅为29642套,比去年同期75921套的成交量相去甚远!这一数据指标进一步表明,南京市区的房地产市场保持着持续降温的势头,楼市调控成效已逐步显现。
 
一、近三年南京市区半年度成交分析
 
 
回顾最近三年来,南京市区半年度新房的成交情况可以看出,近三年成交量数据呈现过山车式的变化趋势。2016年上半年是新房成交数据的顶峰,16年上半年75921套的成交量,几乎是15年上半年成交量的两倍!更是今年上半年成交量的三倍!
 
由此不难推断出,在最近的三年内,2016年的楼市最为火热,而2015年的情况与今年基本持平。也正是由于从2015年开始便持续走热的楼市,加上2016年上半年达到最高位的成交量,再加上南京市区土地市场的持续火热,才导致了土地网拍+“摇号”以及以“双限”为代表的一系列土地与楼市相关调控政策的相应出台。
 
今年上半年南京市区楼市降温的势头依然在持续着,不断加大的楼市调控力度与近三个月未曾供地的土地市场,似乎都在一定程度上促成了近三年来最为低迷的半年楼市状况。好在6月份南京市区连续发布三个土地出让公告,以住宅类和商住类为主力的大批土地即将入市。可以预见的是,随着土地市场热度的回升,将成为南京市区楼市的全新动力。
 
二、2017年南京市区上半年月度成交分析
 
 
由上图可以看出,除去2月份春节假期期间,其余各月的成交数据并未出现较大程度上的波动。只是,作为楼市传统成交高峰的“金三银四”(3月份新房成交量4552套,4月份新房成交量5461套),在今年仿佛失去了往年的风采,成交数据甚至不及随后到来的5月(新房成交量6095套)与6月(新房成交量6135套)。
 
可以看出,春节假期过后的各月,虽然成交数据同比往年来看都较为“惨淡”,但是环比来看都有小幅度的上涨。在今年二季度的首月,南京市区的新房成交量便突破了五千的关卡,到上半年末,南京市区新房月成交量已超过六千套。
 
不难发现的是,今年上半年南京市区的楼市似乎正在以一种独特的节奏“回温”。如果不考虑同比的因素,单从环比数据来看,南京市区的楼市正处在一个相对平静的环境内,在褪去了往年火热的势头后,以一种相对踏实的步伐逐步向前迈进,找寻着属于自己的健康、稳定的发展模式。
 
同时也需要注意到的是,南京市区各月份新房成交量的多寡对新房价格的影响仍然很小,市区内的新房均价虽有微跌但依旧保持着自身的稳定状态,仍旧维持在2万+的区位上。
 
三、2017年南京市区上半年各板块成交分析
 
 
从板块成交情况来看,“两江”板块仍旧延续了今年第一季度的势头,依旧占据了南京市区新房成交量的一半之多(62%)。其中,江北板块今年上半年共计成交8718套,占比33%,继续巩固了南京市区新房成交量第一的位置;江宁板块则以7603套的成交量紧随其后,占比为29%。
 
“两江”板块一直都是南京市区内的土地供应大户,7月份的三场土拍中,也有相当数量的地块集中分布在江北与江宁两大板块中。大量土地入市、大型品牌房企相继入驻、房源充足户型多样,这些因素都使得“两江”板块当之无愧的成为受购房者青睐的热门板块。
 
其他板块中,城北板块得益于大规模的新房上市量,以4078套的新房成交量超越城南板块与河西板块,位列第三,占比为15%。也可以看出,板块之间成交量的差异依旧存在着。
 
从各板块的成交均价来看,河西板块(41568元/㎡)依旧是南京市区内新房价格的天花板,城中板块(40314元/㎡)以微弱的差距紧随其后。作为刚需重镇的江北(17542元/㎡)与江宁(21620元/㎡)板块,则以相对“良心”价格分列最末两位。
 
四、2017年南京市区上半年市场供需分析
 
 
2017年上半年南京市区新房上市量共计为25185套,但每月的新建商品房入市量并不稳定且波动较大。今年上半年的新房库存量在前四个月都保持在2.3万套左右,5月份南京市区的新房库存一下跌至2.1万套的数值,这与当月未达到预期的上市量密不可分。好在上半年结尾的6月份,新房上市量基本达到预期的数量,使得南京市区的新房库存再次回升到2.3万套的水平上。总体来看,南京市区的新房库存量相对安全,新建商品房的供求关系相对稳定。
 
五、2017年南京市区上半年楼市总结与展望
 
1、楼市成交量同比大幅下跌,仍旧略高于新房上市量
 
今年上半年的南京楼市处于近三年来的最低位,29642套的半年度成交量为近三年来的最低谷。南京市区今年上半年的楼市出现如此低的成交量,与从去年10月开始出台并实施的各项楼市调控政策密不可分,这也从侧面印证了南京楼市调控政策所取得的成效。即使如此,今年上半年25185套的新房上市量仍旧低于这半年的新房成交量,表明这刚刚过去的这半年,南京市区的新房出现了近4000套的供不应求的情况。
 
2、新房均价依旧维持原有区位,南京楼市价值进一步显现
 
今年上半年的南京楼市,市区内的新房均价虽有微跌但依旧保持着自身的稳定状态,各月份新房成交量的多寡对新房价格的影响依旧很小,仍旧维持在2万+的区位上。这一点也进一步说明,即使是在各项楼市调控政策逐步加码、购房资格日益苛刻的如今,南京市区的房地产市场的价值,仍然可以在尚未出现大幅度下跌的新房均价上得以体现。也正是由于这一点,让开发商对在南京拿地依旧保持着较高的积极性。
 
3、楼市调控持续加码, 下半年楼市或保持平稳
 
在南京楼市调控政策逐步加码,加上大批需要现房销售的地块的大背景下,南京市区楼市的市场供应量以及新房库存量较去年出现了一定程度的下降。然而,通过综合分析南京市区上半年的楼市情况,不难发现,楼市整体的供求关系并没有失衡。因而可以预测出的是,下半年的南京楼市或许也将保持这种平衡的状态,并不会出现太大波动。
 
由于南京市区上半年的新房供应量减少,让整个南京房地产市场处于一种“低开低走”的较为稳定的状态。加之市区内各板块依次推出新房入市,也让购房者有了足够的时间进行挑选。
 
4、缺席三月的土地市场大规模挂地,再度释放积极信号
 
在刚刚过去的6月份,南京市接连发布了3个土地出让公告,共计挂出32宗地块。如此大规模的挂地一下就打破了已经三个月未曾有新地块入市的土地市场。而且,这32宗地块中,有19宗地块是住宅类与商住类的地块。大规模的挂地已经是对南京房地产市场释放了相当积极的信号,虽然在整体大环境下,伴随着土拍新规的出台和不断加码的楼市调控政策,但是,住宅与商住成为供地主力这一更为积极的因素,相信会对接下来的南京楼市产生比较大的正面影响。
 
5、7月欲推近3000套房源,调控加持作用持续显现
 
目前已有消息称,7月份南京市区内将有近3000套的新房房源入市。其中,“两江”板块依旧占据预计上市量的前两位。虽然,7月份的预计上市量仅为6月份新房上市量的三分之一,但不能忽略的一点是,7月份的南京市区将迎来时隔三个月的“土拍潮”:三场土地网拍将轮番进行。作为与房地产市场息息相关的土地市场,有如此巨大的动作,势必会对南京市区的楼市产生不小的影响。究竟会产生怎样的影响呢?让我们一起拭目以待!
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