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谁在围猎南京土地市场 布局特色小镇?

来源:

土拍网

作者:

李亚儒 2017-07-21

摘要 一、二线热点城市拿地成本高,房企毛利润及净利润持续下滑,再加上去年延续至今的楼市调控,让房企高价拍地、高价卖房的模式难以为继。此外,逐渐成熟的PPP模式也给房企提供了充足的资金来源。一种新拿地模式逐渐形成——在全国范围特色小镇风口下,房企相继走入这一领域期望分得一杯羹。

一、二线热点城市拿地成本高,房企毛利润及净利润持续下滑,再加上去年延续至今的楼市调控,让房企高价拍地、高价卖房的模式难以为继。此外,逐渐成熟的PPP模式也给房企提供了充足的资金来源。一种新拿地模式逐渐形成——在全国范围特色小镇风口下,房企相继走入这一领域期望分得一杯羹。
 
如上半年稳坐销售额榜首的碧桂园,在去年年中宣布将在5年内投资1000亿建设科技小镇,布局在环渤海、长三角、珠三角、海西区、北部湾、中部城市群、成渝经济圈。区域深耕房企时代,也在去年末宣布未来5年内从珠三角起步,投资30个“未来小镇”,预计总投资上千亿。
 
特色小镇是怎么发展起来的?目前发展如何?
 
政策支持:三部委联合发文,今年“特色小镇”写入“两会”政府工作报告
 
2016年7月,住建部、国家发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》,计划到2020年培育1000个各具特色、富有活力的特色小镇。按照三部委的文件,相当于我国600多个城市,每个城市至少要建1个特色小镇,可见特色小镇的建设量多面广。随后,各地政府出台了各项政策支持鼓励。今年两会上,“特色小镇”首次写入政府工作报告。
 
 
迄今为止,全国已有26个省市自治区明确提出小镇计划,其中,浙、苏、鲁、湘、粤均拟建100个特色小镇,浙江、天津、江苏、福建、广州、贵州、甘肃等地均出台了相关政策,在土地、租金、税费等方面进行减免优惠。政策鼓励之下,2017年,不少房企将开发特色小镇作为今年业务发展的重点方向之一,上市公司参与特色小镇建设的项目也在接二连三落地。
 
小镇之兴起,已如疾风劲草,横扫中原大地。
 
·全国兴起:住建部首批127个国家级特色小镇,浙江、江苏领先
 
第一批国家级特色小镇于2016年10月11日公布,共127个特色小镇入围,分布于全国32个省、117个市,其中浙江省、江苏省、山东省、四川省和广东省为特色小镇数量排名前三的省份,分别有8个、7个、7个、7个和6个。南京高淳区桠溪镇为南京市首批唯一入选小镇。
 
 
自去年10月首批国家级特色小镇概念提出,至今已有半年光景。6月底,第二批国家级特色小镇开始申请提报,这次江苏有15个名额,是首批的2倍。
 
·南京响应:22个特色小镇,分“建设名单”+“培育名单”两类引导
 
南京市级首批特色小镇创建名单的22个小镇,分为“建设名单”和“培育名单”两类,力争建成产业富有特色、文化独具韵味、生态富有魅力的市级特色小镇。对市级特色小镇,将制定多项政策予以扶持。
 
那么,南京市第一批特色小镇有哪些,参与房企又有谁?
 
 
·板块特征:各板块积极探路,特色小镇点靓南京版图
 
除江宁、浦口、溧水、高淳、六合等乡村地区依托山水资源、历史人文、块状经济等独特优势创建一批特色小镇,城中板块同样借力产业平台,适应和引领经济新常态。从特色小镇空间分布来看,城中5个、栖霞2个、江宁3个、江北5个、溧水3个、高淳4个,各板块数量相对较为均匀。
 
 
·建设主体:房企开始涉猎特色小镇,主要布局外围
 
虽然和主要投资建设企业有关,出现一部分较为特殊的“科技、物流小镇”,但相对好操作的“旅游”、“健康”、“养老”小镇占到65%。根据投资主体,南京首批特色小镇涉及中铁二局置业、华夏幸福、亚东建设等房企,涉猎禄口、六合远郊板块,而这些区域,也恰是南京楼市刚需阵地。
 
·创建类型:3大类10主题
 
对南京特色小镇的发展类型进行解析,结合产业、环境等特征,大致可以分为10大发展主题,综合现状条件、规划产业、发展主题大致分为外来植入型、资源驱动型、基础提升型三类。
 
外来植入型小镇包括城郊休闲型小镇、新型产业小镇、生态旅游小镇、金融创新型小镇、时尚创意型小镇,资源驱动型包括历史文化型小镇、交通区域型小镇、资源禀赋型小镇,基础提升型包括特色产业型小镇、高端制造型小镇。外来植入型特色小镇种类偏多,说明在特色小镇春风下,越来越多的企业以特色小镇作为投资的新领域和发展的新平台,特别是环境优、区位好的城市近郊区域面临着前所未有的发展机会。
 
·产业特点:以特色产业引擎与旅游为中心
 
特色小镇特点在于“小而美”,聚焦在某个优势产业。结合上文提出的三大类型,南京特色小镇产业特征可以概括为“历史人文+传统加工制造+旅游”、“经典加工制造+时尚设计+旅游”、“特色天然资源+旅游度假养生”、“未来新兴产业+旅游”四类。 
 
·青龙地铁小镇将出让一宗商业用地,谁将出手
 
南京市将青龙地铁小镇定位为“山水林间趣、峻秀国际城”,是仙林副城的重要组成部分、生态低碳新区。小镇规划地铁新市镇片区、风情居住片区、茶韵文化片区、生态休闲片区等6个功能区。未来,地铁四号线西北至东南方向贯穿小镇,设置东流、孟北、西岗桦墅3个地铁站点。
 
从地块指标信息来看,这宗商业地块位于青龙小镇风情居住片区内。北部为恒大龙珺和中南山锦花城两个项目,均价2.6-2.7万元/㎡,去年九月由新城拍下的G60居住地块楼面价2万元/㎡。青龙小镇目前尚未大面积开发,生活配套设施较为缺乏,此次G42地块即为高速沿线商业轴组成部分,若被顺利拿下,周边商业配套有望得到改善。
 
 
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