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房企今后拍地 自持成标配吗?

来源:

土拍网

作者:

李亚儒 2017-08-12

摘要 从去年开始,全国各地土拍市场房企拿地热情不减,但比喊价、比配建的常规手段已经不顶事儿了,拼到最后,开始拼自持。作为全国重点城市,南京近一年来土拍规则如何升级?未来又将如何变化?

从去年开始,全国各地土拍市场房企拿地热情不减,但比喊价、比配建的常规手段已经不顶事儿了,拼到最后,开始拼自持。作为全国重点城市,南京近一年来土拍规则如何升级?未来又将如何变化?

 

壹丨制度悄然巨变 南京土拍一年内规则骤然收紧

 

面对近年来愈演愈烈的地荒热潮,南京土拍制度其实在过去的一年里已骤然收紧。相比一年前,土地限制、竞拍人资质、拍卖形式、出让门槛等都已经出现巨大变化。

 

变化1:土拍采取网上竞拍方式

 

变化节点:

 

——2016年7月28日,南京市国土局发布《关于终止2016年第06号土地出让公告的说明》,首提经营性用地公开出让将尽快进行网上交易。

 

——2016年8月11日,明发G42等18幅经营性用地成为南京首批采取网上竞价方式决出买家的地块。

 

变化2:热点区域住宅用地出让设定最高限价

 

变化节点:

 

——2016年6月3日,《南京市国有建设用地使用权公开出让公告(2016年第04号公告)补充公告》对G18、G19、G21地块设置最高限价,当竞买人报价超过最高限价的,终止土地出让,竞价结果无效。这其实是苏州土拍“熔断机制”的翻版。

 

——2016年7月8日,8幅限价地熔断7幅。

 

——2016年8月11日,土地限价达到最高限价时,不再是熔断,而是改为现场摇号确定竞得方,避免土地流拍,增加土地市场供应量。网上竞拍+摇号+加价的出让方式的出台,也意味着南京土拍熔断政策成为历史,土地流拍不会再出现。

 

——2016年9月23日,21宗宅地中20宗达到最高限价,进入线下摇号,由16家房企摇中。

 

变化3:销售条件捆绑,设立高门槛条件

 

变化节点:

 

——2016年8月11日,公告要求“当网上竞价达到最高限价80%时,申领预售许可证需要达到相应施工进度;当网上竞价达到最高限价90%时,所建商品住宅须现房销售”。将土地出让价格与项目销售条件捆绑,设立高门槛条件,增加开发商资金压力,意图使开发商理性拿地。

 

变化4:土地出让条件变化,竞争保障性住房面积

 

变化节点:

 

——2017年6月2日,《南京市溧水区国有建设用地使用权(2017年宁溧经网挂第02号)出让公告的补充公告》,“地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为现场竞争保障性住房面积(每次竞拍面积幅度为500平方米),面积最多者竞得”。在6月15日的土拍中,4宗地未达到最高限价,不涉及保障性住房竞争。

 

——2017年月3日,六合G10地块成为南京首宗认建保障性住房地块,认建保障房面积19600平方米。

 

变化5:同批出让地块只能报名一家,房企拿地更为理性

 

变化节点:

 

——2016年10月14日,《南京市国有建设用地使用权公开出让公告(2016年宁网挂第03号)》提出,开发企业及其控股股东、集团成员不得报名竞买同一幅地块。

 

——2017年6月2日,《南京市国有建设用地使用权公开出让公告(2017年宁网挂第02号)》提出,同一竞买人不得参与同批次两块及以上住宅或商住的地块,可参与其他用途地块的竞买。

 

贰丨南京土地市场门槛渐高 供应问题仍然紧迫

 

随着一年来南京土拍市场规则的巨变,对于开放商的资质要求已达到空前高度,如今年G16地块要求竞买人需要具有房地产开发一级资质,竞买保证金及后续购地资金须为竞买人自有资金等。

 

对于多数中小型开发商而言,已经难以在这样高门槛的土地市场中立足,未来南京土地市场将成为规模房企的天下。

 

弎丨拼自持或将成为南京下一步调控政策

 

随着调控的继续深入,全国土地拍卖市场风向再变,从过去的竞价拍地,到竞拍保障房面积,再到竞拍自持面积,一些地方还出台了限制年限不得交易的措施。

 

·2016年11月16日,北京海淀永丰的一宗地成为首个当场成交的住宅自持项目,被天恒、中粮、首创联合体以57.6亿元以及“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”的条件拿下。

 

·2017年6月5日,杭州主城区三幅宅地首次报价直接跨过现房销售,进入自持比例竞争环节,最终三宗地被金地、中治、保利分别以41%、36%、36%的自持比例拿下。

 

·2017年6月6号广东佛山拍地,中治和世茂开场活力十足,却在竞自持环节节节败退,最后保利一次性举牌报到100%自持,进入竞自持年限环节,万科一口气报出住宅总建筑面积自持100%+自持70年,被业界戏称“一下子把天聊死了”。

 

·2017年7月18日,成都拿地新玩法,首现商业自持100%地块。商品住宅用地依然采取“限价竞买+抽签竞得”方式,另外5宗商住混合用地采取“限价竞买+竞商业自持比例+抽签竞得”方式。

 

·2017年7月4号,上海土地交易市场网站挂牌两幅分别位于浦东新区张江和嘉定新城的纯租赁地块,要求受让人按出让年限自持全部租赁住房。

 

上海,北京、深圳等城市出现新的土拍规则,既有对原有规则的强化,也有不少“创新”之举,其目的直指过热的土地市场。

 

另外,首先由广州甩出的“租售同权”,掀起一股舆论风暴。紧接着,九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》推进“购租并举”,选定12个城市开展住房租赁试点。前两天,成都宣布,允许符合条件的人才以5年前的价格买房,北京宣布,北京自住房拟变为共有产权房……可以预见,未来还会有城市推出此类政策。

 

住宅市场迟早会见顶,目前高周转模式将随之改变,房企将冲刺增量转向挖掘存量,从开发模式转向运营模式,因此,持有一定的经营资产可以对冲销售市场波动风险。推行租赁政策的城市会在未来的人口争夺战中占据优势,特别是二线城市。因此,南京或将积极出台类似政策,鼓励开发商自持。

 

至今,2017年南京市区共出让52幅经营性地块,即便在高门槛的情况下,今年南京宅地的热度依然不减,土拍调控政策或将继续升级。

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