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土拍解读之区域:为何燕子矶新城能掀起市场波澜?

来源:

土拍网

作者:

李亚儒 2017-08-17

摘要 在七月土拍潮的收官之战中,4幅住宅地块分属燕子矶与麒麟两个新城,其中,燕子矶G33、G34地块3分钟内进入现房销售待确认阶段,5分钟内均触及最高限价,进入报建保障房流程。从地块的成交过程和结果来看,燕子矶新城地块竞争更加激烈。都是新城板块,为何距离市区位置相对更远,北靠长江的燕子矶新城会出现更高的楼面价,达到2.4万元/㎡?这两个新城究竟有何区别?

在七月土拍潮的收官之战中,4幅住宅地块分属燕子矶与麒麟两个新城,其中,燕子矶G33、G34地块3分钟内进入现房销售待确认阶段,5分钟内均触及最高限价,进入报建保障房流程。从地块的成交过程和结果来看,燕子矶新城地块竞争更加激烈。都是新城板块,为何距离市区位置相对更远,北靠长江的燕子矶新城会出现更高的楼面价,达到2.4万元/㎡?这两个新城究竟有何区别?
 
壹丨区位篇
 
主城北部新城区VS城东新市镇
 
燕子矶新城与麒麟新城均位于环主城区10千米范围内,一个在主城北部,一个在主城东部,分别位居城区两大门户。
 
·燕子矶新城——主城北部新城区
 
燕子矶新城位于南京市主城区的北部,是江北乃至苏北地区进入南京主城的北部门户。燕子矶原为南京市城市化工业、大型仓储企业的主要集聚区,这些化工企业在上个世纪工业化阶段为南京经济发展做出了很大的贡献,燕子矶新城正位于这一区域的核心地带。
作为主城城北为数不多的“留白”区域,燕子矶随着区域内化工厂纷纷搬迁,燕子矶区域逐渐焕发“新城”气息。总面积约13.81平方千米。
 
·麒麟新城——主城东侧新市镇
 
麒麟新城位于南京东部,紫金山和青龙山之间,主城、江宁、仙林板块交界处。麒麟原为南京大都市近郊卫星小城镇,后列为麒麟街道。2012年,整合栖霞、白下、玄武、江宁等区域,规划形成麒麟生态科技城,占地83平方公里。 
 
 
贰丨规划篇
老工业基地更新VS国际化创新园区
 
·燕子矶新城——从老工业基地转变为滨江人居之佳地
 
按照南京市规划局此前公布的燕子矶新城区规划方案,燕子矶的定位是南京重要的、极具大江风貌特色的文化休闲旅游基地;南京市区内以TOD为导向、低碳宜居、产业创新、社会和谐、极具经济发展活力的综合服务型新城区;南京市内带动城市北部区域发展,极具滨江城市特色,以文化、旅游、休闲、商业为主的公共服务中心。
 
燕子矶新城以服务设施带和绿色廊道划分了六大片区:结合保留的居住用地、在开发用地,形成六个大型综合发展片区。
 
·麒麟新城——高规格起步
 
以打造“国际化创新园区、国际性生活社区”为总目标的麒麟生态科技城,规划形成“一心、两轴、四片”,将配套建设国际一流的中央商务区、国际医院和国际学校,提供国际化的生活、娱乐、教育、医疗服务,成为集合科技、产业、文化、生态、生活为一体、集聚“高端技术、高端产业、高端产品、高端客户、高端人才”的新城。
 
 
弎丨配套篇
地铁贯穿VS有轨电车
 
·燕子矶新城——地铁汇聚,生活便利性高
 
交通设施:1、6、7号线汇聚,9个站点,快速轨道畅达全城。1号线北沿线预计2020年建成,6号线、7号线预计2021年通车。30分钟交通圈直达新街口商圈、仙林大学城、南京站、南京南站等地,与新街口直线距离10公里。燕城大道、长江二桥、绕城高速、禄口机场等实现多维立体交通。
 
 
教育配套:小学10所,初中6所,九年一贯制2所,高中2所,以及幼儿园23所。
 
目前燕子矶新城教育配套有南外仙林分校燕子矶校区、晓院附小燕子矶分校、燕子矶中学、特殊教育学校等。南京外国语学校仙林分校在原民办南江中学校址基础上新建,为九年一贯制名办学校,办学规模为6轨54班。另一所高质量的小学为晓师附小燕城分校,最大亮点是“区教育局直管公办学校”。
 
文化设施:一个大型综合体育场馆、两个大型公园、一处大型文化设施。
 
医疗配套:新城医疗中心为一家综合性三甲医院,占地面积约60亩,拟建设总规模1500张床位的综合医疗机构。南京妇幼保健院——栖霞区妇幼保健院,位于迈皋桥地铁站附近,北崮山路与迈皋桥街交汇处,是迈皋桥医院与南京市妇幼保健院合作共建的高规格、现代化妇幼保健院,目前已开工建设。
 
商业配套:燕子矶新城拥有五大商务圈,总建面140万方,明外郭和晓庄商务圈主打商务办公、创意产业及科技研发;燕子矶老镇商务圈将重现明清风貌,与燕子矶公园、达摩洞等景点融为一体;而经五路和滨江商务圈将成为商业综合体及高端办公集聚地,是燕子矶门户地标。
 
 
·麒麟——交通短板,配套有待完善
 
交通配套:有轨电车连接地铁2号线,今年年底通车。沪蓉高速、长深高速、沪宁高速环麒麟而过,宁杭公路向西对接主城。
 
教育配套:麒麟门幼儿园、麒麟小学、麒麟中学等,南京工业技术学院(麒麟门校区)、江苏省南京工程高等职业学校等高职院校。启迪麒麟国际学校
 
医疗配套:长江黄浦智能医疗中心、麒麟街道社区卫生服务中心、麒麟街道卫生院。
 
文化配套:麒麟新市镇社区中心、麒麟生态公园等。
 
商业配套:麒麟农副产品批发市场、麒麟荔枝广场商业综合体、沣麟广场城市综合体、麒麟吾悦广场。
 
肆丨环境篇
山水人文资源兼具VS多条生态廊道
 
燕子矶新城:北靠长江,西依幕府山,拥有山水双重自然资源;秦始皇、康熙、蒋介石等名人传说,老镇明清遗风、观音门遗踪等历史遗迹,人文底蕴较为深厚,百里风光带、滨江公园、二桥沿线绿化带、幕燕滨江风光带、燕子矶公园等城市绿肺。
 
 
麒麟新城:拥有紫金山,青龙山自然山体资源,并于青龙山紫金山之间规划500米宽的生态廊道,及“七横五纵”的生态连通廊道。
 
 
伍丨土地市场篇
市场需求旺盛VS领涨全市
 
·燕子矶新城——供地少而起点高
 
纵观燕子矶新城近4年来出让地块,仅出让8幅经营性用地,土地市场供应不足,一旦存在出让地块,则引起众多房企竞争。
从楼面价来看,NO.2014G08地块楼面价为7281元/㎡,而NO.2017G34地块因报建11000㎡保障房致实际楼面价为24055元/㎡,楼面价不止翻一番,拿地门槛大幅提升。今年地块楼面价均超2万元/㎡,土拍起点非常高。
 
 
·麒麟新城——2016迎来地价转折点
 
2016年是麒麟地价的转折点,此前,麒麟新城住宅楼面价不超过万元,最高为2015年10月底被栖霞建设拿下的G46地块,楼面价才8260元/㎡。而北京嘉城以22353元/㎡拿下G09地块,吸引了全南京的关注。紧接而来,中南、中垠、安居三家联合以19195元/㎡楼面价拿下麒麟G16地块,新城以22429拿下G59地块,短短时间,地价涨了2倍多,麒麟地价也首次破2万。
 
高地价与亟需完善的配套设施之间的不均衡性,在双限下,麒麟需要面对的挑战更多。
 
 
备注:NO.2017G35地块楼面价为扣除11000㎡保障房后所得。
 
综合来看,作为南京城区北部与东部门户的燕子矶与麒麟新城,与新街口直线距离约10公里左右,空间区位相似。
 
由于板块发展基底不同,麒麟新城留白多,通过高标准规划,打造国际化生态科技新城。但交通、商业、教育等配套设施不足,导致新城建设速度趋慢,也成为制约区域土地市场发展的重要因素。
 
燕子矶作为南京市化工基地之一,公共设施配套建设相对齐全,综合服务能力较强,无论是交通条件还是商业、教育等设施配套均优于麒麟板块。随着化工企业搬迁、工业用地置换、滨江岸线打造、生态环境品质提升,燕子矶通过更新改造,带动铁北地区复兴,板块土地市场将更加火爆。
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