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2017年上半年品牌房企南京拿地动态

来源:

土拍网

作者:

李亚儒 2017-08-26

摘要 在过去20年,房地产是黄金时代,但历史到了今天,房地产开发进入新节奏,步入中老年期的白银时代。到了白银时代,房地产行业将由飞速增长转为平稳增长,市场也逐渐转变成为经营自住为主,房地产企业之间的竞争对经营性能力的要求更加全面。

在过去20年,房地产是黄金时代,但历史到了今天,房地产开发进入新节奏,步入中老年期的白银时代。到了白银时代,房地产行业将由飞速增长转为平稳增长,市场也逐渐转变成为经营自住为主,房地产企业之间的竞争对经营性能力的要求更加全面。
 
房地产市场在分化,但原则依然没有变,有人口需求、有产业支撑的城市占据了更多的资源,中国未来房地产市场有价值的主要是一二线核心城市及这些城市圈。2017年在史上最严调控下,百强房企拿地普遍聚焦一、二线城市,这是主力布局所在。南京作为“东部重要中心城市”,哪些开发商一直持续布局,哪些开发商后来居上,哪些已掉队?
 
百强房企近七成布局南京 
 
根据2017年1-7月份中国房地产企业销售TOP100榜单,目前约有70家百强房企布局南京市场,而升龙集团、瑞安房地产、中冶置业、五矿地产、景瑞地产、方圆地产、和昌地产等已经落子南京的企业无缘今年上半年百强房企,下半年需要进一步发力。
 
2017年1-7月中国房地产企业销售TOP100榜单
 
 
资料来源:克尔瑞大数据,红色为往年布局南京市场的开发商,蓝色为今年入驻开发商
 
TOP40开发商九成入驻南京
 
从上半年榜单来看,前10强、前20强开发商全部布局南京市场,TOP21-40中阳光城、首开、中梁地产、龙光多次试图进驻南京,但至今仍未成功。
 
TOP40中落子南京10年之久的房企有招商、荣盛、万科、新城、中海、绿地、世茂、金地、绿城、恒大、朗诗,作为第一批吃螃蟹的人,被南京人熟知并认可。十年之久,已与南京融为一体。可见,作为兵家必争之地,品牌房企早已谋划布局南京。
 
TOP40落子南京5-10年的企业有保利、碧桂园、华润、正荣等,为抢占南京市场,高地价拿地,在南京也收获了良好口碑。
 
 
金科、华发今年首入金陵
 
今年7月土拍中,金科以8.1亿元及6400㎡保障房拍下燕子矶G33地块,华发以72亿元及25200㎡保障房拍下城北G29地块,一周后,再以17亿元及11000㎡保障房拍下麒麟G35地块,成功进驻南京市场。
 
前7月半数地块由百强房企竞得
 
1-7月份南京市区共出让52宗经营性建设用地,竞得企业涉及21家百强房企,且以TOP40开发商为主。这些品牌房企共成功拿下市区25宗地,占总出让用地数的48%。从竞得企业及地块数量占比来看,随着南京优质地块越发紧缺,全国性品牌房企优势突出,高地价拿地成功扩充土地储备,众多中小房企将退出历史舞台或被收购,行业集中度正快速提高,寡头时代将来临。
 
 
分板块来看,江宁1-7月入驻9家百强房企,约占全市上半年品牌房企的40%,一方面由于江宁板块作为今年上半年土地市场重要供应方,另一方面也反映出开发商对江宁未来发展的信心。
 
整体而言,在今年调控政策持续收紧的环境下,企业拿地热情不减,也更加谨慎。拿不到地,后续发展资源缺乏,将退出房地产行业;而拿错地,拿高价低,则给产品、营销带来难题。如今的投资拿地,已经成为房地产面向未来的战略性能力。在此背景下,南京今年房企拿地呈现以下特征:
 
钱重要,拿地综合能力更重要
 
地产下半年行业地价高、门槛高、竞争强的白银时代,房企拿地,仅仅有钱还不够,因为在调控政策收紧的环境下,土地不再是单纯的“价高者得”。
 
南京的“限地价+竞配建+竞自持”机制,这“竞配建、竞自持”就是比拼企业融资的金融能力,一些高负债、高周转的房企将因为资金实力不够而很难去做“自持”,在最终竞争环节退出。
 
除房企综合实力和金融能力外,拿地不仅靠本身的专业,更需要之后的项目定位、产品创新、营销能力、高效运营、成本优秀等能力和体系的支撑,才能在高地价拿地下获得利润。
 
“联合体”拿地成潮流
 
土地日益稀缺及“限房价、竞地价、竞配建”的土地方式频繁出现,房企联合拿地逐渐增多。房地产调控不断深入,多家房企或房企与金融资本联合拿地越来越频繁地出现。如江宁区长亭街以东、诚信大道以北地块由金隅、中建竞得,江宁区梅龙湖以西、端拱路以东地块由金地及保利地产竞得等,目前核心二线城市联合体拿地越来越普及。
 
“并购”拓宽拿地渠道
 
地价抬升和利润下滑正在压缩房地产企业的生存空间,通过合作及交换股权等方式获得土地储备,成为房企面对新局面的选择。6月万科竞得广东国投旗下广信房产股权及债权,包括花洲湾地块;热衷于收并购的融创,通过此模式在全国成效初显;“并购部”开始作为一个新兴组织和岗位在房企内部成立……今年1月份以来,房地产行业发生的并购数量到了138宗。
 
在实际中,企业并购难度、风险度高,而项目收购则更直接、更简单、更快捷,这也是融创在过去几年收购后积累的经验,即多做项目级的收购,少做企业级并购。土地“自持”要求或将推动项目收购及企业并购愈演愈烈。
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