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为什么西善桥G43地块可以作为南京首宗“竞自持”地块?

来源:

土拍网

作者:

李亚儒 2017-09-18

摘要 租售同权、地块“自持”等新政沸沸扬扬之际,南京市紧跟国家房地产调控政策,8月18日,出台《南京市住房租赁试点工作方案》,提出“在人员相对集中、交通便利区域选择部分住宅用地进行试点”,契合该政策,8月19日南京市国土局发布的2017年宁挂网第06号公告中对城南西善桥G43地块设定了“竞自持”土拍新规。

租售同权、地块“自持”等新政沸沸扬扬之际,南京市紧跟国家房地产调控政策,8月18日,出台《南京市住房租赁试点工作方案》,提出“在人员相对集中、交通便利区域选择部分住宅用地进行试点”,契合该政策,8月19日南京市国土局发布的2017年宁挂网第06号公告中对城南西善桥G43地块设定了“竞自持”土拍新规。

 

G43地块竞价“达到最高限价时仍有两个以上竞买人要求继续竞买的,停止竞价,改为现场竞报住宅自持面积”。划重点:所谓自持,即部分房源不能对外卖,只能是开发商自己持有,等交房后,由开发商对外出租。

 

8月国土局挂出8块地,涉及城南西善桥、铁心桥、江宁东山、江宁方山、河西南、六合龙池、六合金牛湖等板块,南京首幅试水“竞自持”政策的地块为什么会选在城南西善桥?且听土拍研究院细解。

 

【西善桥板块】

 

雨花台区位于南京市主城南部,是南京主城东进南延的重要发展区域,是中国软件名城的核心区,国家重要的软件产业和信息产业中心之一。全区辖赛虹桥街道、雨花街道、西善桥街道、板桥街道、板桥街道、铁心桥街道 、梅山街道6个街道和雨花经济开发区、板桥新城管委会、软件谷3个平台。2015年,全区户籍总人口25.83万人。西善桥板块地处雨花台中部,与河西南隔宁芜公路相望,是雨花台近期建设规划确定的重点改造地区之一。

 

【地块实探】

 

G43地块位于雨花台区西善桥板块、秦淮新河以北,东至规划道路,南至龙西路,西至东升裕园,北至现状道路。用地性质为商住混合用地、城市轨道交通用地,距离宁和城际贾西站只有300米之遥,建成后为不折不扣的地铁盘。地块出让面积70346.73㎡,综合容积率3.42,地块起拍价34亿元,最高限价48亿元。

 

 

地块地形规整,地质较好,地表植被丰富,地势整体北高南低,东侧与南侧有围墙围挡。曾作为南京爱迪曼水科技工程有限公司与南京工业锅炉除尘器厂等企业用地,现已拆迁完成,因此地块内部较为平整。

 

 

南边为龙西路,是连接河西南与软件园、南京南站的主要通道,现状道路为一块板,路幅宽度约13米,车流量大而道路质量不高。作为城市主要道路,亟待拓宽。

 

 

北边为华新路,为次干道,目前正在施工向东拓展。华新路以北为贾西新苑,为高层住宅。宁和城际贾西站2号出口方向正为G43地块,待地铁建成通行后可方便居民搭乘。

 

 

东侧规划道路尚未建设。

 

地块东侧与南侧现状均有临时电缆,城市更新时可统一实施电缆下地工程。但两条高压线从G43内部南北向穿过,根据《雨花台区近期建设规划(2015-2020)》,应为110KV凤翔变接110KV梅山变,按照标准,在高压走廊控制范围内不应新建建筑,确需建设非居住建筑应征求供电部门意见,且110KV电力线应预留15-25米高压走廊宽度。

 

 

从近期建设规划可以看出,雨花台这两年发展重点在于两桥板块,现状周边环境不尽如人意,公共服务设施及交通设施有待完善,但拆迁进度基本达到预期,作为河西南与南站之间的过渡地带,一直处于城乡结合部的定位。

 

【原因详解】

 

根据实地查看,G43地块平整,临近地铁,作为居住用地,出让条件较为良好,之所以作为南京首幅“竞自持”商住地块,主要是由于以下三方面原因。

 

关键词一:南京城建“十三五”规划重点更新区域、两桥定位提升

 

日前,南京市政府办公厅公布了《南京市“十三五”城乡建设规划纲要》,涉及城市布局、交通发展、生态环境、人文保护、住房保障等,多方面城建规划将影响到南京楼市未来格局。

 

 

主城:老城区有序更新,疏解非核心功能,突出“优化”;

 

新中心:河西是城市的新的“现代化国际性城市中心”;

 

一个中心:高标准建设江北新区,建设力度凌驾于其他新区之上;

 

三个新城区:河西南部、南部新城、江心洲被重点提及;

 

四个改造区:鼓楼滨江、铁北、铁心桥-西善桥、燕子矶这四个片区,突出拆迁、改造;

 

四个副城:东山、仙林、高淳、溧水。

 

 

值得注意的是,“未来新格局”中明确指出铁心桥-西善桥与鼓楼滨江、铁北、燕子矶作为重点更新的板块,首次将两桥与鼓楼滨江等热门板块并驾齐驱,这次官方的“划重点”,意味着南京城市格局已经打开,在未来,城市迅猛向外围发展,新城、新板块的崛起不可阻挡,两桥的更新改造计划已被提上日程,板块建设步伐加快。

 

关键词二:宁和城际纯地铁盘

 

宁和城际一期东至南京南站,西至浦口桥林,途径铁心桥、西善桥、板桥新城、河西南、雨花经济开发区等热门板块,是继地铁10号线、3号线之后南京第三条过江地铁。

 

河西南板块东南侧即为雨花台,地缘关系亲近,然而从河西南至南部新城,需乘坐地铁2号线转10号线,再转1号线,公共交通较为不便。宁和城际建成后,可一站式抵达南京南站,极大改善河西南至雨花台的交通条件。根据建设进度,宁和城际即将正式通车,现在将这块地拿出来出让,也是一个恰当时机。

 

 

此外,宁和城际串联南站中央商务区、软件园、河西南金融城、鱼嘴商务区、桥林新城等重要经济板块,将形成一条重要的人员居住流、产业联系流,这条地铁对南京的影响力不可低估。

 

作为“自持”地块,关键是未来可否可以吸引人流来此,G43地块临近宁和城际贾西站,位置优越,比较好出租。可参考相距1.5千米的油坊桥板块,交通条件相似,安置房建设量大,目前已经形成一个庞大的租房市场。

 

 

关键词三:区域商品房稀缺、地块入市正当时

 

西善桥板块内拆迁安置房较多,包括东升裕园、福润雅居、晓村和苑、贾西新苑等,周边油坊桥及铁心桥也集聚了一批小产权房。而区域商品房稀少,仅为善水湾,目前剩余一栋26号楼等待加推,前期二手房均价约2.6万/㎡。

 

G43周边最近出让地块为2016年1月禹州以7.1亿元拍下的2015G71商住地块,楼面价11610元/㎡,溢价率232%。地块竞品较少,但此次G43地块起拍楼面价已经达到了14132元/㎡,最高楼面价19951元/㎡,与周边二手房价仅差6000元左右,高楼面价限制,以及麒麟地王亏本开卖的案例在前,或可令这次G43地块竞争趋于理智。

 

 

基于G43自身区位条件、交通设施及周边住房条件,作为首宗“自持”土拍地块,也是实至名归,毕竟,如果此次试点地块选在金牛湖,最后谁来租?

 

总结:

 

板块上升期备受瞩目、地铁纯新盘、在售房源少需求紧俏、未来高地价步步逼近,是刚需西善桥板块现阶段的几大关键词。本次政策利好的再加固,无疑将引导更多的刚需介入。

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