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集体土地入市商机出现 相关企业已悄悄布局

来源:

土拍网

作者:

李亚儒 2017-11-02

摘要 目前中国已进入城市化水平快速增长期,城市空间结构日益优化、功能日益完善、品质日益提升、居民生活水平日益提高,随着城市化进程不断推进,越来越多的农村人口进入城市生活,导致农村集体建设土地闲置,而城市土地资源越来越稀缺。就南京来说,2014年,江宁、浦口、六合、溧水、高淳等五个郊区乡村总面积5241平方千米,占南京市总用地面积的79.63%,而城镇化率已达到80.5%。即,南京市以20%的城镇地区支撑着约80%的城市人口,这也是土地价格居高不下的原因之一。

目前中国已进入城市化水平快速增长期,城市空间结构日益优化、功能日益完善、品质日益提升、居民生活水平日益提高,随着城市化进程不断推进,越来越多的农村人口进入城市生活,导致农村集体建设土地闲置,而城市土地资源越来越稀缺。就南京来说,2014年,江宁、浦口、六合、溧水、高淳等五个郊区乡村总面积5241平方千米,占南京市总用地面积的79.63%,而城镇化率已达到80.5%。即,南京市以20%的城镇地区支撑着约80%的城市人口,这也是土地价格居高不下的原因之一。
 
盘活农村存量建设用地,建立城乡统一的建设用地市场,为城市建设用地提供新的发展空间,或可有效抑制城市高房价。日前,《中华人民共和国土地管理法(修正案)》已经上报国务院审议。新规为农村集体经营性建设用地进入城乡统一的土地市场,在法规层面扫清障碍。这意味着,集体经营性用地与国有建设用地一样,可以进行市场交易,实现了同地同权。
 
 
我们来看一下,修正案的原文是怎么说的。
 
“三变一删”的土地制度变化
 
一是缩小土地征收范围,对公共利益的范围给予了明确界定。
 
二是土地征收程序上,农民有更多知情权。将批后公报改为批前公报,强化征地农民知情权和监督权,限制地方政府滥用征地权。
 
三是完善被征地农民保障机制。现行征地补偿主要是按年产值倍数法实行货币补偿,改为用片区综合地价取代年产值倍数法。
 
删除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。现行土地管理法除了允许乡镇企业因为破产兼并导致土地使用权进入市场外,是禁止农村集体建设用地直接进入市场流转的,而且只允许农村集体建设用地由农村自己使用,包括宅基地、乡镇企业、乡村公共设施等公益事业建设。
 
修正案原文,共一条三款:
 
国家建立城乡统一的建设用地市场。符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地,集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用,并签订书面合同。
 
按照前款规定取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、出租或者抵押。
 
集体经营性建设用地出让转让的办法,由国务院另行制定。
 
土拍研究院简单总结一下修正案:目前仅限于集体经营性建设用地入市交易,农用地、宅基地、林地等农村土地还不能出让转让,而集体经营性用地是农村土地中总量很小的一部分,只占10%左右,大头还是农用地和宅基地。所以,此次改革的步子还是比较稳的。
 
此次改革明确了农村土地市场化的大方向,先允许集体经营性用地入市,可以给房地产市场的发展带来机遇,能够提供大量的廉价土地用于建设,可解决土地供应问题,进而促进市场价格的下降。
 
 
哪些农地可以入市?
 
一些村办、镇办企业由于市场变化逐渐转冷,农村集体建设用地大多陷入“休眠”状态,地上遗留厂房或闲置荒废,或低价租赁,受制于“使用权没法交易”,土地就无法实现市场价值。农村集体经营性用地入市交易给集体提供了盘活土地资源的机会。
 
农地入市,既要坚守“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”的底线,同时城乡建设用地需要符合土地利用总体规划、城乡建设规划、生态保护规划和主体功能区划等规划,只有符合多规合一,才可以入市。
 
长租公寓企业已悄悄布局
 
今年8月,国土资源部、住建部对外发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》称,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。目前北京海淀区以温泉镇351公租房项目为载体,开展创客小镇人才公租房试点。龙湖旗下长租公寓品牌“冠寓”在项目拓展上已经将触角伸向集体建设用地,并将集体用地纳入未来拓展方向,广州“冠寓”番禺钟村店就是村集体用地项目。万科“泊寓”内部也透露,其正就关于集体土地的事情和政府沟通。
 
从之前的中央提出的“租售并举”,到部分城市推出的“租售同权”,再到现在集体建设用地可进入租房租赁市场,房企“自持”,结合集体建设用地入市,也许碰撞出新的房地产建设运营模式。
 
如果把城乡结合部的土地要素、资金要素打通,打破垄断性行业,将带来很大的增长潜力,从供给侧解决问题,房价还会这么高么?
 
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