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“四步走”调控政策,南京土地市场出现分化

来源:

土拍网

作者:

李亚儒 2017-11-29

摘要 2017年即将结束,这一年,南京土地市场风云变幻、暗潮汹涌,上半年,延续去年过热土地市场,高溢价地块屡见不鲜,尽管二季度零供应,半年度土地出让金仍然高居全国第二。下半年,在国家严申“房住不炒”的高压下,为防止大涨到大跌,政府调控政策迭加。从激昂到理性,今年南京土地市场风向变化明显。

2017年即将结束,这一年,南京土地市场风云变幻、暗潮汹涌,上半年,延续去年过热土地市场,高溢价地块屡见不鲜,尽管二季度零供应,半年度土地出让金仍然高居全国第二。下半年,在国家严申“房住不炒”的高压下,为防止大涨到大跌,政府调控政策迭加。从激昂到理性,今年南京土地市场风向变化明显。
 
上半年,成交过热,土地出让金高居全国第二
 
回顾2016,南京房地产史上极为不平静的一年,土地价格彻底上了一个台阶,遍地高价支撑了南京土地市场的新纪录,全年南京市区土地出让金高达1629.7亿元,不经意拿下全国第一,这还是在正常供地的节奏下。
 
居高不下的地价,南京“513”新政提出全年计划供应880公顷用地,旨在通过增加供应以平抑市场热度,但在开发商余粮不足、无地可拿及拿地不确定的情况下,土地竞拍积极性仍然很高。2017年1-7月,南京全市土地出让金为1053亿元,同比上涨30%,由第六名跃居为第二名,幸好上半年北京发力,否则
南京这个第一还是稳居榜首。
 
2017年1-7月全国土地出让金城市排行榜TOP10
 
 
下半年,政策叠加,力度持续收紧,调控显效
 
放眼全国,今年以来土拍方式也是层出不穷,从价高者所得的传统拍法,演变成如今的现房销售、竟配建、竞自持年限等各种花式拍法,令人眼花缭乱。随着全国调控大幕的拉开,南京着手严控地价和房价,“分步走”不断加码调控政策。
 
Step1:限地价,下调土地楼面价
 
2017年南京土地市场严格限价调控,迄今楼面价超过3万元/㎡的地块有4幅,其中中石化G13为加油加气站用地,地块体量小致高楼面价,其余3宗住宅用地分别为葛洲坝G30、中冶G59、星河G101,超过2万元/㎡地块仅6幅,相较而言,2016年南京2幅地块超过4万元/㎡,3万元以上地块有2幅,19幅地块价格破两万。
 
 
从起拍起始价来看,最近推出的地块均有较大的下调,如上周挂出的城南赛虹桥G70住宅地块,起拍楼面价17885元/㎡,附近小区二手价在3万多元/㎡,可见地块地价“红线下调”。
 
Step2:摇号改为竞保障性住房面积
 
6月初,南京提出“当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价仍有竞买人要求继续竞买的”,取消现场摇号,改为“在本地块内竞争保障性住房建筑面积,报建面积最多者为竞得人”,土拍规则升级为限地价、竞保障房面积。
 
7月5日,中海经过132轮竞争以7.5亿元及19600㎡拿下六合G19地块,成为南京首宗“认建”地块。自设定“竞保障房面积”规则以来,南京市区共进行7场土拍,涉住地块33幅,其中17幅地块认建保障房,总认建23.54万㎡(详细情况见附表)。
 
 
Step3:门槛渐高,住宅用地开始“竞自持”
 
从历次土拍认建保障房情况来看,尽管“无偿移交政府的所建保障房”成本提高了该项目商品房的平均楼面价,但依然难挡开发商拿地热情,在7月土拍盛宴中,保障房地块占比持续提高(见下表)。
 
 
对此,南京政策再升级,在06号公告中对城南西善桥G43居住地块设定了“竞自持”新规,即:达到最高限价时仍有两个以上竞买人要求继续竞买的,停止竞价,改为现场竞报住宅“自持”面积。
 
试水情况:在开发商对“竞自持”所持谨慎态度下,南京首幅“自持”地块未出现。
 
Step4:首幅纯租赁地块来了
 
作为全国发展租赁市场的12个试点城市之一,南京已在今年8月份出台了住房租赁试点工作方案,“自持”地块未出现,国土局直接挂出首幅纯租赁地块G69,要求“该地块中的B地块可设置酒店式公寓,需全部建设自持型租赁公寓并纳入南京市人才安居计划”,这块地被业内认为是南京第一块租赁用地。自此,南京租赁住房用地迈出了一大步。
 
 
总体来看,针对过热房地产市场,南京从供给和需求两端同时发力,一方面扩大市场供应,开发商加速推盘,国土部门加快土地上市节奏,8天之内4次挂地;另一方面,抑制高地价,引导土地市场至合理化方向发展。根据国家统计局的70城房价指数显示,南京房价在过去10个月内“止步不前”,除了今年6月及9月的环比零涨幅,其余全部为环比下降,调控效果显现,近两年过热的房地产市场已经进入降温通道。
 
 
附表:南京“认建保障房”地块一览表
 
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