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热点城市成交面积下降 房企面临双重压力

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搜狐焦点

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-- 2018-11-21

摘要 10月份,20个热点城市合计成交1448万平方米,环比下降11%。大部分热点城市成交面积下行。同时,今年以来房企融资压力明显加大,且融资成本分化严重。

10月份,20个热点城市合计成交1448万平方米,环比下降11%。大部分热点城市成交面积下行。同时,今年以来房企融资压力明显加大,且融资成本分化严重。

相比之前多地密集发布调控政策,11月以来涉及房地产的政策基本平稳,且约束性政策数量锐减。统计数据显示,上周各地合计发布相关房地产政策仅5次,月内累计仅12次,相比之前平均单月40次的频率明显下降。从近期发布的调控政策的具体内容看,主要针对销售中存在的违规现象。

 

 

数据显示,金九银十成色不足,大部分热点城市成交环比下行。10月份,20个热点城市合计成交1448万平方米,环比下降11%。深圳、青岛、杭州、大连四地销售面积环比下降超过四成;北京、上海、广州、深圳、成都和重庆等地成交面积环比跌幅均超过10%。

由于短期大量限竞房集中供应,以往新房不愁卖的北京市场已经出现滞销。截至11月19日,今年以来北京合计有27个限竞房项目取得34期预售证,合计提供商品房限竞房源16596套,达191万平方米,货值达到1000亿元,但网签数据相对乐观的只有瀛海府、熙悦林语、洺悦苑等少数几个项目。

部分项目刚刚取得预售证,且市场平均去化率低于4成。这意味着产生了价值600亿元左右的库存。中国证券报记者实地走访了解到,部分区域出现限竞房扎堆入市的情况,加之购房者“买涨不买跌”心态,导致一些项目销售进度缓慢。

融资方面,今年以来房企融资压力明显大于去年。1-9月销售金额TOP50的房企融资成本同比平均提升了1个百分点,融资金额同比收窄近三成。近期多家房企密集发债融资,融资成本分化严重。境外渠道稍加宽松,但融资成本高昂,且汇率风险不可忽视。(来源:中国证券报)

部分房地产企业债务率过高 业内:不排除少数明年爆雷

近日,央行发布《中国金融稳定报告(2018)》(下称“报告”)明确指出,我国房地产金融风险总体可控,但部分房地产企业债务率过高等风险要关注。

实际上,从2018年以来,我国房贷都处于收紧状态。根据央行数据显示,截止到2018年9月末,个人住房贷款余额已达24.97万亿,9月新增个人房贷加权平均利率为5.72%,6月份加权平均利率为5.60%,比3月份上升0.18个百分点。而2017年9月加权平均利率为5.01%,12 月加权平均利率为5.26%

房企杠杆预警也在央行此次报告提示中。报告称,房地产企业债务率较高,融资方式复杂。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资,购地资金杠杆率达到7~8 倍,严重违反了自有资金购地的要求。而房地产行业风险通过多种方式影响金融体系。

 

 

目前房地产行业融资违规动作已经基本消除,房企已经回到了表内融资为主,其它资金渠道不断收紧,房企无法开展股权类融资,有息负债率有回升趋势。整体看,目前房企压力在加大,不排除明年出现少数爆雷房企。比如有息负债率高,并且现金不足的,同时资金回笼慢的。

据恒大研究院发布的报告显示,未来4年是房企偿债兑付高峰。2018下半年到2021年是集中兑付期,规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后总计仅0.9万亿。其中,规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015-2016年集中发行,也从2018年下半年开始密集到期。

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