土拍讯 2023年已经来临，回顾2022年的南京土地市场可谓是经历了一场深度探索和调整。2022年南京涉宅类地块仅成交104宗，成交金额1308亿元，相比去年下跌了35%。其中，触顶最高限价地块9宗。

 

2022年四季度以来，多条政策的“出炉”为市场发展重新注入了信心，相信2023年将迎来新的转机。

 

 

2022年度涉宅类用地成交金额下降

 

 

2022年，南京共成交104宗涉宅地块（含溧水拆迁安置房用地），成交总金额约1308亿元，较2021年涉宅地块成交金额骤降，同比下跌了35%。

 

 

从近3年的数据来看，2021年涉宅类用地成交总金额最高，为2015.52亿元。

 

 

 

虽然2022年成交金额骤降，但优质地块供应量不少。河西中、河西南、江宁主城、江北核心区等热门区域均有不少优质地块上市，随着这些地块未来上市，南京有改善需求的置业客群的优质选择将更多。

 

 

9宗地块触顶最高限价

 

 

据土拍大数据统计，2022年度南京市区涉宅类地块共成交84宗，总金额1248.2亿元；溧水成交11宗，总金额37.77亿元；高淳成交9宗，总金额21.1亿元。

 

 

其中，底价成交的84宗，占比81%；触顶最高限价进入摇号阶段的地块9宗，较2021年的63宗有大幅下降，占比9%。

 

 

从这些“触顶”地块的板块分布来看，2宗位于南部新城、1宗位于小行板块、5宗位于河西、1宗位于百家湖。

 

 

 

14宗地块楼面价超3万元/㎡

 

 

据土拍大数据统计，2022年南京有14宗涉宅类用地成交楼面价超3万元/㎡。相较于2021年的16宗，略有减少。其中，河西中2宗、河西南7宗、大校场4宗、孝陵卫1宗。

 

不难发现，河西南、河西中、大校场仍然是备受房企青睐的热门区域。今年河西的宅地供应量上涨，成功出让了9宗涉宅地块，未来有高端改善需求的客群可以重点关注下这里了。

 

 

2022年集中土拍回顾

 

 

4月22日，首批集中土拍共20宗地块（19宗涉宅地块、1宗商服地块），最终3宗地块触顶；3宗地块溢价成交，8宗地块底价成交，其余6宗地块流拍。

 

7月12日，二批次土拍首次实行差异化定价。共计44宗地块，5宗地块触顶；6宗地块低溢价成交；31宗地块底价成交，2宗地块流拍。此次未设毛坯限价的13宗差异化定价地块全部成交。

 

10月19日，三批次土拍所有地块均取消毛坯限价，此次共32宗地块出让，1宗地块触顶，3宗地块溢价成交，27宗地块底价成交，1宗地块流拍。

 

11月10日，四批次土拍仅4宗江北新区的宅地，均由国资企业底价竞得。

 

12月20日，五批次土拍15宗地块中，14宗地块底价成交，1宗老年公寓用地流拍。

 

 

2022年经营性用地成交1346.87亿元

 

 

据土拍大数据统计，2022年南京经营性用地成交共162宗，成交总面积550.17万㎡，成交总价1346.87元。成交金额位列江苏省第二。

 

其中，住宅（含保障房）85宗，出让面积314.41万㎡，总金额991.98亿元；商住19宗，出让面积111.84万㎡，总金额316.09亿元；商服用地32宗，出让面积44.51万㎡，总金额24.22亿元；其他26宗，出让面积79.41万㎡，总金额14.58亿元。

 

 

 

 

2022年新房成交6.4万套，库存维持高位

 

 

据悉，南京2022年共成交新房6.4万套，比2021年的10.5万套少了4.1万套，整体下滑了39%，创下了2018年以来的历史新低。

 

此外，新房库存也长期维持在高位。截止到2023年1月1日15点，南京新房可售套数为7.7万套，已连续13个月锁定在“7”字头。南京主城范围内的栖霞区库存最多，其次是雨花台区和建邺区的。此外，江宁的可售套数与江北（含浦口和六合）的库存数量几乎等同，“两江”板块的可售套数接近全市一半，仍是南京楼市的最大供应片区。

 

 

土拍研究院点评

 

 

 

01

 

取消毛坯限价，实行差异化定价

 

2022年南京土拍多次调整了出让规则。二批次集中供地中，首次推出13宗地块实行差异化定价，即不设毛坯限价；三批次集中供地所有地块均取消毛坯销售限价。

 

这一举措，在一定程度上拉大了利润空间，激发房企拿地积极性，同时也给予房企在项目打造上的更多发挥空间，为市场注入了信心。同时，也体现了政府对南京楼市的调控力度，将促进房地产健康稳定发展。

 

 

02

 

板块分化严重，拿地房企中“国家队”为主力

 

2022年房企拿地重新回归理性，这使得各板块出现明显的两极分化。一些热门板块如河西南、南部新城、百家湖等，“触顶”地块较多，而像是江北、禄口等边缘板块的地块则大多底价成交。

 

回顾今年南京土拍中的拿地房企不难发现，“老面孔”依然是颐居建设、中海、合肥城建等实力雄厚的国企、央企成员，大多数民企仍然面临不小的资金压力，因而拿地十分谨慎。

 

 

03

 

2023年市场环境有望“回暖”

 

导致当前的市场环境其实原因不外乎如下几点：房企的高周转模式不再，商品房销售周期拉长；债务压力加大使得资金链普遍紧张；加之房地产行业整体利润率明显下滑。在上述因素的作用下，房企拿地能力和拿地意愿严重下降，因而导致土地市场持续低迷。

 

但是，2022年四季度以来，国内房地产市场的政策环境已经明显回暖，从金融支持16条到房地产再融资的松绑，房地产市场的政策环境已经显著改善。

 

步入2023年，随着融资环境的改善，销售的回暖，房企资金链将得以修复，重启拿地热情。政府端方面，也将持续围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的总体目标，适时完善现行住宅用地供应政策。相信2023年市场将逐步向好。