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21宗楼面价超万元地块 2宗楼面价超4万元地块 南京将走向高

来源:

土拍网

作者:

陈媛 2016-08-09

摘要 据土拍网数据库统计,2015年南京市区经营性用地(不含溧水、高淳)土地出让总金额约772.3亿元,面积约365万方;2016年1-7月南京市区经营性用地(不含溧水、高淳)土地出让总金额约770.09亿元,面积约178.27万方。2016年1-7月成交金额直逼去年全年总和,面积却仅占去年全年一半,由此可见今年南京市区土地单价在大幅上涨。

据土拍网数据库统计,2015年南京市区经营性用地(不含溧水、高淳)土地出让总金额约772.3亿元,面积约365万方;2016年1-7月南京市区经营性用地(不含溧水、高淳)土地出让总金额约770.09亿元,面积约178.27万方。2016年1-7月成交金额直逼去年全年总和,面积却仅占去年全年一半,由此可见今年南京市区土地单价在大幅上涨。
一、买涨不买跌 高楼面价地块遍地开花
截止目前,2016年南京市区成功出让35宗地块,诞生了21宗楼面价超万元地块,其中有9宗楼面价超2万/平方米,2宗楼面价超3万/平方米,2宗楼面价超4万/平方米。
今年南京市区土拍出现了“逢拍必有地王”现象,更迎合了买涨不买跌的市场特点,地块成交楼面价节节攀升。截止目前,共有21宗地块楼面价超万元,直逼2015年全年23宗楼面价超万元地块数量。如今的南京,高价地是遍地开花,不再只出现在个别热点区域。
二、逢土拍必出地王 南京诞生10宗地王
据土拍网数据统计,截止目前,南京市区已诞生了10宗地王。其中,在不到半年的时间里,南京地块的楼面单价地王和总价地王都被刷新。   
2016年1月29日,南京奥和房产联合上海建工拿下河西G68地块,成交楼面价为42561元/平方米,成为当时南京市楼面单价“地王”;
2016年1月29日,上海鸣翔(融创)拿下栖霞区燕子矶G69地块,成交楼面价为17945元/平方米,成为燕子矶区域楼面单价新“地王”;
2016年1月29日,四川蓝光拿下雨花台区板桥新城G70地块,成交楼面价为10689元/平方米,成为板桥新城区域楼面单价新“地王”;
2016年1月29日,鲁能拿下江宁区方山G77地块,成交楼面价为14153元/平方米,成为方山区域楼面单价新“地王”;
2016年3月18日,招商拿下鼓楼区滨江G01地块,成交楼面价为29899元/平方米,成为滨江区域楼面单价新“地王”;
2016年3月18日,中建东孚拿下江北浦口G02地块,成交楼面价为22435元/平方米,成为江北浦口区域楼面单价新“地王”;
2016年4月15日,北京嘉诚拿下江宁区麒麟G09地块,成交楼面价为22353元/平方米,成为江宁麒麟区域楼面单价新“地王”;
2016年5月13日,世茂拿下建邺区河西G11地块,成交总价88亿元,成为南京市总价新“地王”;
2016年5月13日,葛洲坝拿下建邺区河西G14地块,成交楼面价为45213元/平方米,成南京市楼面单价新“地王”;
2016年6月14日,南京融新拿下江宁上坊G18地块,成交楼面价为19477元/平方米,成为江宁上坊区域楼面单价新“地王”。
三、热门区域楼面价翻倍上涨 进入高价时代
从区域分布上看,南京超万元地块主要集中在建邺区、江宁区和浦口区,尤其是建邺区,今年共成交了5宗地块,除了G64地块之外,楼面价均超3万/平方米。
1、河西地价进入“4万时代”
建邺区河西是当前南京房产市场上的香饽饽,近5年来,河西地价大幅跳涨。2011年,河西南部G07地块成交楼面价为4752元/平方米;2013年,金隅以楼面价16979元/平方米拿下河西G75地块,成为新地王;2015年,保利以楼面价 24026元/平方米拿下河西G39地块,创下楼面单价新纪录,将河西地价带入“2万时代”;2016年,河西地价起拍价已超2万/平方米,5月13日,葛洲坝以楼面价 45213元/平方米拿下河西G14地块,创下南京市地块楼面价新高,成为南京新地王,河西地价一次性上涨了2倍多。
2、江宁各板块地价创新高
今年以来,江宁区青龙、麒麟、上坊等曾经的房价“洼地”,楼面地价都超过了万元。1月,青龙地铁小镇的两幅地块成交楼面价直接破万,恒大以楼面价 12100元/平方米拿下河西G66地块,中南以楼面价 12728元/平方米拿下河西G67地块。4月15日,北京嘉诚竞得麒麟G09地块,成交楼面价22353元/平方米,成为麒麟新地王。麒麟一直都是价格洼地,区域楼盘均价在15000元/平方米左右,G09地块楼面价大大赶超麒麟房源均价,地价直奔2万。6月14日,融侨竞得江宁上坊G18地块,成交楼面价19476元/平方米,上坊土地楼面价也直逼2万大关,比周边楼盘均价高1500元/平方米。
3、江北新区地价赶超房价
江北自从升级为国家级新区后,房价节节攀升。2015年,中建东孚以楼面价14722元/平方米拿下浦口区G55地块,将美达地产保持了8年之久的江北最高楼面价12129元/平方米刷新了。2016年,江北地价赶上了房价。3月18日,中建东孚竞得江北G02地块、保利拿下江北G03地块,两宗地块的楼面价都在2.2万/平方米以上,而江北楼盘均价都还处于“1”字头。
除此之外,南京市鼓楼区、栖霞区、雨花台区等等,几年内地价的涨幅也都在100%以上。
四、21宗楼面价超万元地块均属于住宅用地 南京宅地受热捧
2016年的南京土地市场一直处于高热状态,政府的调控政策挡不住开发商拿地的热情,地价依旧在大幅上涨。目前,南京的库存消化周期仅为2个月左右,市场对住宅用地的需求量大,住宅用地也成了炙手可热的美味蛋糕,遭到开发商的哄抢。 
据土拍网数据统计显示,2016年1-7月南京市区诞生的21宗楼面价超万元地块,都是住宅用地,其中纯住宅用地14宗,商住用地7宗,可见市场的需求所在。
五、南京热点区域面粉价赶超面包价  促使房价走高
据土拍网数据统计显示,南京除了2月无地块成交,3月、4月新房均价略高于住宅楼面价均价之外,其他几个月地块楼面价均价都高于新房均价,尤其是“红五月”地块楼面价均价接近3万元/平方米。整体看来,今年以来南京土拍的地块楼面价一直在稳中有涨,从而使得南京房价也在不断上涨。 
楼面价使用土地容积率计算;新房均价参考南京搜房网数据。
面粉贵过面包的现象在今年的南京土拍中随处可见,河西、江北、城北、甚至楼市洼地麒麟都出现了地价赶超房价的情况。
今年河西诞生了两幅超4万元地块,超过周边楼盘房价;江北G02、 G03地块楼面价都在2.2万/平方米以上,而周边楼盘房价都还在“1”字头;鼓楼滨江客车厂地块楼面价29899元/平方米,区域内在售楼盘房价最高为27000元/平方米;北京嘉诚竞得的麒麟G09地块楼面价高达22353元/平方米,大大赶超麒麟周边楼盘均价。
六、房企抢地抬高南京地价房价
1、企业联合拿地 优化资源配置效果
据土拍网数据统计显示,截止目前,今年拿地的房企中,中南建设集团收获最大,共斩获了4宗楼面价超万元地块,全面进驻江宁区。此外,电建联合金茂高价拿下河西2宗地块。 
在土地越来越贵的情况下,联合拿地逐渐成为拿地风向。南京河西由于区域土地稀缺性,地价一直很高,今年成功出让的5宗地块,有4宗楼面价超3万/平方米,其中3宗属于房企联合拿地。房企选择强强联合,利用联合优势,拿到优势地块,达到优化资源配置效果。
2、5家外来房企杀入南京 拿下6宗地块 
目前,南京土拍不时出现新面孔,四川蓝光、国资置业、嘉恒置业、瑞德置业、武汉南国置业5家房企今年通过参与土地竞拍的方式首进南京。其中,四川蓝光、国资置业分别拿下1宗万元地块,嘉恒置业在六合区拿下2宗地块。5家新晋房企来宁拿下的6宗地块均高溢价,可以看出房企拿地的热情,带动了地价和房价的上涨。
3、土拍市场逐渐成为“豪门游戏”
据土拍网数据统计显示,截止目前,南京市成功出让35宗地块,其中有8宗地块由央企、国企获得,且都是超万元地块。另外,恒大、正荣、中南、鲁能、世茂、明发等全国性大房企也纷纷抢地,能够在南京土地市场分得一杯羹。这些大房企最大的共同点就是——不差钱,不少国企、央企更是不惜成本,只为拿到理想地块,从而抬高了南京地价和房价。
可以看出,当前房企对南京这样的热点二线城市预期仍然十分乐观。外来房企争相在南京开疆拓土,已经扎根的房企更是熟门熟路的参与抢地大军。南京抢地热潮说明南京土地市场供需紧张,政府须加大土地供应或可缓解市场拿地饥渴。
七、南京限价令政策遇冷 网拍或即将出台
面对南京土地市场的疯狂火热现象,南京相关部门多次出台调控新招,并且效仿苏州实行土地限价令,但是7月8日的南京土拍却陷入“抢地混战”,8宗限价地块有7宗“熔断”,并出现多家房企同时举牌抢地局面,最终土地限价令政策效果适得其反,在土地稀缺的热点区域,土地无法出售,更加稀缺,没有达到缓解土地市场供需紧张的效果。
目前,南京的库存消化周期仅为2个月左右,市场预期好且库存消化周期缩短,供需关系紧张导致土地市场表现突出,量价齐升。这需要政府在短期内加大土地供应量,缓解土地市场供不应求的情况。而本月,2016年第06号公告8宗地块因出让方式调整终止出让,似乎暗示这土地网拍即将到来!新的土拍方式或许可以缓解土地拍卖市场中的恶意竞争之风,提升土地成交的效率。也表明了南京政府稳定地价稳定房价、南京稳定土地市场进而稳定楼市的决心不变。 
八、下半年高地价还会出现 推地量将适度加大
如此狂热的土地市场,下半年还会延续么?
高价地还会接着出现,因为仍有不少优质宅地将挂牌出让,譬如江北浦口、江宁青龙、南京南站、建邺河西,均有宅地计划出让。
整体土地供应量,应该会有所加大。
从《南京市2016年经营性用地出让计划》来看,南京市2016年计划出让经营性用地700公顷,其中商品住房用地500公顷。目前,2016年1-7月南京市土地成交面积178.3万方,占计划出让总面积的1/3不到,这意味着下半年南京土地市场供地量将适度加大。
频频出现的高地价,给市场带来隐忧。
目前,南京部分热点区域的房价涨幅,远远跟不上地价涨幅。单纯从目前地价来看,未来南京的整体房价走势会保持上行,同时会带动周边一些楼盘价格的抬升。但是也不排除,楼市如果出现下行,高价拿地的开发商出现跳价现象。
就目前的市场环境,政府须在短期内加大土地供应量,以缓解土地市场供不应求的情况。同时,政府须出台限贷等楼市调控政策,间接抑制开发商的拿地热情。只有双管齐下,南京房地产市场才能有望向着平稳健康方向发展。
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