2016年以来南京房地产市场表现非常显眼，房价实现16连涨，一路高歌猛进，市场库存持续走低。商品房市场的火热亦传导至土地市场上，开发商拿地积极性高昂，外来大鳄纷纷抢滩南京市场，地王频出，最高地价不断被刷新，市场热度火爆程度可见一斑。本文中土拍网将重点梳理南京主流开发商土地储备情况，或许可从中窥见南京市房企未来的发展趋势及方向。

1. 南京市房地产市场库存量持续走低，新房库存告急，开发商急需补仓

从相关统计数据来看，截至2016年7月底，南京市商品住宅库存面积仅为271万㎡，可售套数23245套，市场出清周期不足2个月。其中库存房源中更多的是六合等远郊板块房源、车位及物业管理用房、长期滞销房源及明明已经卖掉尚未签约的僵尸房源等，实际市场上真实可售房源数量更低。日光盘、时光盘层出不穷，50万、100万诚意金也抵挡不住南京人对房子投资的热情追求，加上南京市住宅市场库存量持续走低，更是一房难求。

（数据来源：CREIS中指数据，出清周期按最近6个月销售平均值计算）

2. 品牌开发商土地储备失衡严重，多数开发商面临补仓瓶颈

鉴于房地产开发销售周期，土拍网重点选择2014年以来通过土地市场招拍挂方式在南京市拿了2块以上土地的开发商作为数据分析依据。

从土地储备面积来看，品牌开发商土地储备失衡严重。从统计结果来看，华侨城、中南、世茂土地储备位居前三甲，土地储备量分别为1145016㎡（备注：该项目包含文化旅游项目，含有较大的自持比重）、875788㎡、794514㎡。土地储备面积超过50万㎡的还有荣盛、融创、龙湖、绿地、招商、新城等6家。其余品牌开发商的土地储备均在50万㎡之下，其中朗诗、弘阳、旭辉等三家只有10余万方，土地储备严重不足。整体而言品牌开发商土地储备相差极大，如今年在南京土地市场大出风头的中南建设集团，土地储备面积87.58万㎡，而居于末位的旭辉集团土地储备仅10.6万㎡，前者是后者的8倍多。

从未上市地块来看，中南储备地块最多，为4块，金茂、禹洲紧随其后，均为3块。世茂、融创、招商、新城、保利、葛洲坝、栖霞建设、银城、融侨等9家为2块， 旭辉、中航、金地、绿地、中海、正荣、弘阳、华侨城等均为1块，而龙湖、荣盛、朗诗已无未开发地块，尤其是朗诗，后续或将面临土地饥荒。

（数据来源：表中土地数据统计时间段为2014年1月至2016年7月，不包含高淳、溧水，2014年以前土地数据不在统计范围内。规划总建筑面积按出让指标最大容积率计算，已上市建筑面积来源CREIS中指数据。）

3. 土地消化周期两极分化较为严重，部分开发商不足1年

土地是开发商赖以生存的命脉。从南京主要品牌开发商土地储备存量消化周期来看，两极分化现象极为明显，激进型房企积极攻城掠地，土地储备较为充足。土地储备存量消化周期前三甲分别为中南、龙湖、禹洲，分别为5年、4.3年、3.9年，均为2014年以来新进入南京市场开发商。而以银城、朗诗、弘阳为代表的南京本土开发商则表现出严重的储备不足。

 （数据来源：根据南京土地市场公开数据整理，开发商销售数据来源CREIS中指数据，存量去化周期按开发商土地储备量/近一年开发商销售量计算）

激进型房企积极攻城掠地，土地储备较为充裕，土地储备存量消化周期多在2年以上。激进型房企以中南建设集团为代表，包含龙湖、禹州、旭辉、融侨等品牌开发商，均为近几年新进入南京市场，看好南京投资价值及后续房地产市场发展，在本轮地王潮中，以拿“三高”地块为主，甚至是地王。以中南建设集团为例，中南集团于2014年正式进入南京市场，已开发销售中南世纪雅苑及中南锦苑两个项目，2016年以来先后在南京土地市场摘得4幅地块，均为高总价、高单价、高溢价率“三高”地块，平均溢价率高达100%以上。

深耕型房企多盘联动，土地消耗速度快，后续或将面临断粮危机。这类开发商以万科、世茂、金地、招商、新城、保利等为代表，深耕南京房地产市场多年，开发有多个项目，在南京市场中已经形成一定的知名度，通过多盘联动开发，提升市场竞争力，产品市场占有率较高，土地消耗速度快。从统计数据结果来看，深耕型房企土地储备消化周期普遍不足两年，多数房企在一年以下，其中以万科和荣盛为最，土地消化周期仅为0.7年和0.6年。土地储备不足，后续或将面临断粮危机，补仓的迫切性更为急切。

南京本土开发商土地储备严重不足，部分房企无土地储备，仅靠老盘支撑。土地市场竞争激烈，外来房企大鳄纷纷抢滩南京市场，硝烟四起，而南京本土开发商土地市场活跃度开始趋弱。以银城、朗诗、弘阳为代表的南京本土开发商土地储备严重不足，土地消化周期分别为0.7年、0.3年、0.2年，土地储备告急，后续急需补仓。此外，苏宁环球、翠屏国际、凤凰置业等南京本土老牌房企近两年没有任何土地储备，仅靠老盘支撑发展。

4. 后续展望

在流动性充裕，融资成本低，土地储备不足，市场行情看涨的情形下，预计多房企下半年将加大在宁土地储备，市场或将继续掀起白热化争夺。尽管南京已出台商品房限价令、土地最高限价令、熔断等多重限制政策，但仍难以减退开发商拿地投资热情。鉴于土地市场“僧多粥少”现状，联合拿地、合作开发、借道收购曲线拿地将是南京市土地市场发展的一个重要趋势。尤其是品牌开发商在自身土地储备不足，通过公开市场难以拿地土地的情况下，更多的会充分利用自身的专业优势，通过与本土土地储备大户合作开发，实现互利共赢。如2016年8月9号，万科牵手江宁同曦，正式接受同曦阳光新城及同曦瑞都连个项目，负责项目的操盘营销，这也是万科在新时期侧重小股操盘，轻资产转型的一个重要表现。