2016年8月11日，南京与苏州同时发布房产新政，迟来的靴子终于落了地。对于商品房限贷政策，自7月底就有传闻，与之前的市场预期相差无几。而土地竞价新政才是最大的杀手锏，则开创了南京土地市场拍卖政策的先河。本文中土拍网将重点分析南京市土地新政对开发商后期土地开发的影响和拿地的策略进行重点分析。
南京市8.11新政关于土地竞价出让的主要内容:
从土拍新政前后对比来看，除了由现场公开竞拍改为网上竞拍外，新政最大的看点在于：一是土地限价达到最高限价时，不再是熔断，而是改为现场摇号确定竞得方，避免土地流拍，增加土地市场供应量。二是将土地出让价格与项目销售条件捆绑，设立门槛条件，增加开发商资金压力，意图使开发商理性拿地。
土拍网点评：南京市场热度难减，政府调控压力较大。此轮政府出台土地新政的主要目的在于控制地价过快上涨，控制地王出现。尽管新的土地竞拍规则对企业现金流量要求较高，但本质上而言，政府制定政策目的在于让土地合理出让，避免产生流拍现象，增加土地市场供应量，起到平稳楼市作用。但是在当前品牌开发商土地储备严重不足，南京市商品住宅市场供不应求的情形下，且土地新政有可能导致项目上市时间延长，致使市场供应量不足，供求关系没有得到根本性扭转，市场真正降温不易。
土拍竞价新政对品牌开发商后期市场拿地开发影响分析
本次土拍竞价新政最为深远的影响就是对开发商财务现金流量的要求有极大的提升，对现有的土地开发模式提出了新的挑战。
现房销售成南京土地市场新的投资门槛。2016年1-7月，除去纯商办用地、旅馆用地、社区用地等，南京市共成交商住用地27幅，其中溢价率在90%以上18幅，80%-90%之间6幅，80%以下仅3幅。若下半年南京土地市场依然保持上半年的火热程度，未来商品房市场供应将有极大的概率为现房销售。从8月12号南京国土局挂牌的15幅住宅用地来看，其中7幅地块为7月8日熔断地块，8幅地块为7月6日挂牌暂停出让地块。现房销售溢价率在46%-114%之间，绝大部分地块可轻而易举达到现房销售门槛。
开发商现金流压力陡增，融资成本大幅上升。从现有的房地产开发模式来看，商品房预售款一般占整个项目开发资金来源四成左右。若转为现房销售，开发商资金筹措来源就只能来自自有资金和银行贷款等融资渠道，必然增加开发商的自有资金压力和财务融资成本。开发商在拿地前期成本测算时，需考虑到现房销售对企业资金流的占用情况及对投资利润率变动的敏感性。
以33层高层住宅为例，假定土地成本占总投资40%，全部来自自有资金投入，其他投资通过预售收入及银行贷款筹措。按新政前预售政策，高周转项目一般从拿地到首次开盘需9个月时间。若是土地价格超过最高限价80%，可销售工程进度需主体结构施工至22层以上，按6天一层的行业平均速度，需增加3个月的时间成本。若是现房销售，至竣工验收后一次推出所有房源，则需增加2年时间，期间没有预售收入来源，筹措资金来源中银行贷款比重陡增，融资成本费用支出增大。
房企开发速度和投资规模将受到影响。在房地产开发过程中，开发商不断地利用预售房款循环开发项目，为了加快开发速度，一般在前一个项目没有结束的情况下，就开始下一个项目的运作，资金在多个项目之间挪用、周转、平衡。但在现房销售条件下，开发商在自有资金不足的情况下，无法利用预售收入进行下一个项目的运作开发，开发规模和速度将受到影响。这点对中小型房企试图扩张做强尤为不利。
资本为王，土地市场将成为豪门盛宴，行业洗牌将加剧。当土地竞价达到最高限价90%以上时，项目的预售条件达到现房销售门槛，将会对企业后期财务资金成本产生的极大考验。对于融资成本低、有融资渠道资源且资金量充足的国企、央企、上市品牌房企来说，将在土地市场中处于竞争优势地位，而处于融资成本劣势地位的中小房企将加速退出房地产市场。土地市场行业洗牌加剧，市场加速向少数房企集中。
“8.11新政”后期品牌开发商拿地策略分析
南京此轮土地新政对开发商现金流要求极高，或明或暗的为南京土拍市场设立门槛，资金实力雄厚的大型房企或可依然在场搏杀，进入新的寡头竞争时期。在拿地成本及拿地难度高企，土地储备不足等条件下，品牌开发商将通过多种渠道拿地，多方寻求新的发展出路。
单独拿地：对于融资成本较高的中小型房企而言，不能盲目追高，拿地价格尽量避免触及现房销售起始价，如此成本变化影响不大；而对于实力雄厚，融资成本低的大型房企，鉴于最高限价已经对地价小砍一刀，优质地块可积极收入囊中。
联合拿地：近两年在土拍市场上，联合拿地势头渐猛。持续攀升的地价，是房企联合拿地的首因。通常是资金实力雄厚的央企与品牌开发商合作，实现优势资源互补，共同分担资金和风险。如电建、金茂联合体于今年5月竞得南京河西南G12、G13两幅高价地块。
合作开发：主要是品牌开发商在自身土地储备不足，通过公开市场难以拿地土地的情况下，更多的会充分利用自身的专业优势，通过与本土土地储备大户合作开发，实现互利共赢。小股操盘、轻资产运营是这种模式的主要代表，万科及朗诗更是其中的佼佼者。如2016年8月9号，万科牵手江宁同曦，正式接受同曦阳光新城及同曦瑞都连个项目，负责项目的操盘营销。朗诗近两年在土地市场活跃度不强，而是通过合作方式参与朗诗熙华府、金象朗诗红树林、保利朗诗蔚蓝等项目的操盘运营。
借道收购曲线拿地：土地一级市场地价高企，拿地难度较高，而通过土地二级市场并购，收购一、二线核心城市优质项目，盘活土地市场存量资源，扩大市场占有率，将是品牌开发商寻求土地资源的一种新出路。如融创通过并购实现一、二线核心城市的布局，在其土地储备中近三分之二的土地储备来自并购项目储备。在南京市场，融创先后收购浦口二十四方、NO.2011G87项目、天朗南京两岸科技园项目等。
总结
南京8.11土拍新政对开发商而言现金流压力明显，未来南京土地市场将呈现出“强者恒强，弱者恒弱”两极分化局面，加速中小型房企退出市场，市场集中度将有所提高。此次南京的土拍新政至少能保证土地顺利出让，不至于出现流拍现象，但南京供应不足的局面没有根本性的扭转，此次新政能否改变房企抢地局面，还有待观察。
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