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土拍能否迎来新契机？江宁正方新城板块价值评析

来源:

土拍网

作者:

徐菲 2016-09-14

摘要作为南京远郊区刚需板块，房价价值洼地，此次土拍盛宴中正方新城共有两宗地块挂牌出让，分别是G44、G62号地块，也吸引了众多地产人士的关注。目前正方新城板块公共生活配套设施基本处于空白阶段，此次G44地块附有多项配套设施要求，意在填补区域空白。正方新城能否借助此次土拍契机，成功“借地”上位？

作为南京远郊区刚需板块，房价价值洼地，此次土拍盛宴中正方新城共有两宗地块挂牌出让，分别是G44、G62号地块，也吸引了众多地产人士的关注。目前正方新城板块公共生活配套设施基本处于空白阶段，此次G44地块附有多项配套设施要求，意在填补区域空白。正方新城能否借助此次土拍契机，成功“借地”上位？

正方新城板块区位与规划

正方新城是江宁区政府重点打造的一个以软件研发为基础的新兴科技板块。正方新城规划范围东至机场高速、南至银杏湖大道、西至牛首大道南段及银杏湖西段、北至南京绕城高速。板块细分为东大山片区、软件园吉山基地和软件园紫金片区，未来预计将容纳居住人口19万人，就业人口30万人。

正方新城目前已开发区域整体规划为三大片区：

 东大山片区：位于机场高速以西，规划面积4.21平方公里，主要是完善配套、改善环境，融合生活、休闲、娱乐为一体的功能明确、服务完善的城市功能片区。

 江苏软件园紫金片区：位于银杏湖大道以北、正方中路以南，规划面积4平方公里，是软件园预留的现代化居住、工作、休闲等设施用地。

 江苏软件园吉山片区：位于正方中路以北、南京绕城高速以南，规划面积6平方公里，以科技园区为主体功能，逐步形成新城现代服务业集聚区，都市产业园。

正方新城距离城市中心较远，但距离城市副中心南部新城较近。从区位上看，正方新城距新街口约25公里，距南部新城中心南京南站片区约15公里，距禄口国际机场约13公里。

价值洼地诱发大牌抢滩正方新城

目前正方新城在南京主城区内尚属于价值洼地，与江宁滨江、禄口新城同属刚需板块，目前高层住宅成交均价15000元/㎡，叠墅类产品在20000元/㎡。而与正方新城相邻近的九龙湖板块目前最高房价已经突破30000元/㎡。

2016年以来南京楼市持续火热，逐步从刚需阵营转变为改善热土的江宁区域也成为众多房企追捧的热点区域。2016年4月正方新城国信慧谷二期二手地块转让，吸引了银城、旭辉、金地、远洋、南京城开、景瑞、浦泰7大房企报名抢地，最终景瑞地产以9610元/㎡的楼面价击败其他6家房企，正式进入南京市场。而其开发的“景瑞春风十里”也将于9月底10月初正式开盘，前期放风价20000元/㎡，预热了区域市场。

城市向南发展，区域开发迎来新机遇

随着南京城市化水平的不断提高，城市发展也不断的向郊区扩张，郊区城市化进程不断的加快。江宁区开发时间较早，东山、岔路口、百家湖已经开发成熟，可供开发余地不大，城市开发沿将军大道、地铁1号线、3号线、S1号线不断向南扩张。位于将军大道与S1号线相结合的正方新城成为继东山、百家湖、九龙湖板块之后城市南向发展的下一个重要节点。

正方新城版块优势分析

① 交通配套良好，可快速对接主城区

板块内已形成三横三纵立体路网，连同一条轻轨线，通达全城畅通无阻。三横：南京绕越高速、正方中路、银杏湖大道；三纵：机场高速、将军大道、丹阳大道；一轻轨：机场轻轨S1线正方中路站。其中轻轨S1号线即机场线，为南北向线路，北起南京南站，经江宁经济技术开发区、秣陵工业区、禄口新城，南至禄口机场站。

② 以软件产业为依托，区域发展价值凸显

江苏软件园位于正方新城内，是国家发改委、信息产业部授牌命名的国家级软件产业基地、国家火炬计划软件产业基地，规划吸引约500家国内外高新技术企业入驻，打造千亿级软件产业的主要阵地。目前已经确定入驻的有微软、甲骨文、惠普、中国电信、天安数码城、中兴等知名企业。正方新城以江苏软件园为产业依托，以高素质人口和高科技产业为基础，投资价值潜力巨大。

③ 板块供应量不足，可供开发余地大

目前区域内已无住宅房源可售，银城蓝溪郡高层已经收官，后期将推叠墅项目，纯新盘景瑞春风十里规划为7栋9层类洋房产品，预计于9月底10月初首开上市，前期放风价达20000元/㎡。从板块开发程度来看，板块整体正处于待开发状态，近年来出让土地稀缺，2014年以来仅成交1宗地块，即银城蓝溪郡项目地块。当前板块内主要以空地和耕地为主，未来土地供应量较大，整体可供开发量在5000-8000亩左右。