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高烧难退!南京调控新政后首日网拍即遭摇号,现房销售模式来临!

来源:

土拍网

作者:

徐菲 2016-09-19

摘要 9月19日是南京首场土地网拍,虽然挂牌出让地块不多,但也看点十足。第一天竞价就触及摇号程序,正式开启南京现房销售模式,传递出的信号意义不一般。首日竞拍地块较少,商办地块较多,含有较大的试水意味,而接下来的三天竞拍才是此轮竞拍的真正重点所在,进入摇号程序的地块只多不少,具体后续如何,敬请关注土拍网后续直播!

9月19日是南京首场土地网拍,虽然挂牌出让地块不多,但也看点十足。第一天竞价就触及摇号程序,正式开启南京现房销售模式,传递出的信号意义不一般。首日竞拍地块较少,商办地块较多,含有较大的试水意味,而接下来的三天竞拍才是此轮竞拍的真正重点所在,进入摇号程序的地块只多不少,具体后续如何,敬请关注土拍网后续直播!
网拍结果
NO.2016G40(秦淮区红旗无线电厂)地块起始价4亿元,经过17轮竞价由柳梧仁泰资产管理有限公司(上海首建马甲号)以5.6亿元竞得,成交楼面价18226元/㎡,溢价率40%;
NO.2016G41(建邺区地铁云锦路站上盖物业)地块起始价0.2亿元, 经过26轮竞价由南京地铁资源开发有限责任公司以0.33亿元竞得,成交楼面价7432元/㎡,溢价率65%;
NO.2016G42(浦口区沿江街道高新技术产业开发区留创园南侧)地块起始价2.3亿元,经过64轮竞价由明发集团南京浦口房地产开发有限公司以5.5亿元竞得,成交楼面价6684元/㎡,溢价率139.13%;
NO.2016G43(鼓楼区湖南路04、05地块)地块起始价59亿元,经过109轮竞价由南京绿地国际商务中心有限公司以80.6亿元竞得,成交楼面价27473元/㎡,溢价率36.61%;
NO.2016G44(江宁区机场高速以西,正方大道以南地块)地块起始价19.5亿元,经过182轮竞价后达到最高限价进入待摇号模式。
 
网拍实况
今日是南京自8月11日发布调控新政后的土拍首日。今天挂牌出让的5幅地块中,有3幅是商办地块,仅G43与G44两幅地块为商住混合地块,多少含有试水的意味。从首日土拍的过程来看,开发商持续看好南京市场,拿地热情难减,首日土拍就触及摇号程序。
G40、G41、G42均为纯商办地块,报名竞价的开发商数量并不多,据土拍网统计,G40地块共有3家开发商网上竞价,G41地块共有2家开发商网上竞价,G42地块因位于江北高新区,市场热度较高,共有7家开发商网上竞价,最终通过64轮竞价,被明发以5.5亿元竞得。
今日网拍最大的看点在于G43地块与G44地块。
G43地块共有4家开发商报名竞价,最终经过109轮竞价被绿地以80.6亿元竞得,成交楼面价27473元/㎡,溢价率36.61%;G43地块由于总价较高,且对开发操盘能力要求高,报名开发数量仅4家,但依然竞争激烈。从网拍实况来看,绿地(201643-508102)与201643-121156之间呈胶着状态,两者之间不断变换加价,但最终依然被绿地摘得。在正式竞拍之前就有消息传闻绿地对G43地块有意向,且与政府谈妥。绿地善于地标性建筑物的打造,近两年绿地积极转型“地铁+物业+投融资”模式,通过PPP模式参与南京地铁5号线的建设,正式转变为城市运营商。地铁5号线山西路站紧邻G43地块,绿地拿下G43地块也是应有之义。
G44地块是今日网拍的最大看点。经土拍网粗略统计共有20余家开发商报名竞价,网上加价速度非常快,可以看出相当多的开发商基本上是直奔摇号而去,仅仅5分钟之内就报到了60多轮。
开拍后8分钟就触及预售限制起始价,第119轮,编号201644-602859报价252000万元,正式触及预售限制起始价。
10点21分,第150轮,编号201644-377770报价283000万元,此时楼面价为11623元/㎡,即将触及现房销售起始价,网拍页面也正式出现“现房销售待确认”,页面在150轮报价上停留了近10分钟。
G44地块加价速度非常快,经过182轮竞价,不到半个小时就触及最高限价进入待摇号模式。成为南京首个进入摇号程序的地块,这也正式宣告南京现房销售的时代即将到来。
土拍视点
今日网拍是南京房产调控新政后的首场土拍,看点十足,而G44地块首拍就触及摇号程序,可以预见,接下来的三天内南京热点地块进入摇号程序的只多不少,南京也正式开启现房销售模式,这对南京房地产市场的影响亦不可忽略。
1. 买地摇号,开发商能否成功拿地全靠运气比拼
G44地块进入摇号模式,表明南京土地市场已经不是价高者得,而变成了运气比拼,能否成功拿地全靠老天爷照顾。鉴于目前南京市对于地王的严控,热点区域的地价受到压制,对于实力开发商来说,拿到就是赚到,开发商举牌到最高限价也是无奈选择。
2. 现房销售成为南京房地产市场投资新门槛,行业洗牌加剧
当摇号成为土地市场常态时,现房销售也就成为南京房地产市场投资新门槛。按照南京最新出台的调控政策,土地竞价达到最高限价的90%以上就要以现房销售,此举对开发商现金流压力较大,将会对企业后期财务资金成本产生的极大考验。对于融资成本低、有融资渠道资源且资金量充足的国企、央企、上市品牌房企来说,将在土地市场中处于竞争优势地位,而处于融资成本劣势地位的中小房企将加速退出房地产市场。土地市场行业洗牌加剧,市场加速向少数房企集中。
3. 供应不足,房价上涨预期增强,短期内供需矛盾难以逆转
在高周转模式中,地块从拿地到正式开盘销售约需9-12个月,而转为现房销售模式,则需延长至2-3年时间。在这两年时间内,南京市场供应量不足的预期强烈,市场供需矛盾难以逆转,尤其是在当前住宅存量极低的情形下。截止今日,南京住宅存量仅为22546套,去化周期已不足2个月。供应不足,导致房价上涨预期加强,短期内南京房价上涨势头难以遏制。但是2-3年之后,大量新房上市销售,而今年成交的大量房源也将迎来交付,市场上二手房源大增,未来市场变化如何,还需细细考究。
4. 市场热度难减,或引发政策调控升级
今日南京首场土拍即触及摇号程序表明8月11日出台的调控新政已经完全落空,市场高烧难退,政策调控升级一触即发。而据最新统计局出台的70个大中城市价格指数中显示,南京已经实现18连涨,环比上涨4.1%,同比上涨38.8%,仅次于厦门、合肥位居全国第三位。自苏州于8月11日正式出台限购政策以来,厦门、杭州依次接过调控的棒子,先后出台了限购政策。南京先后辟谣不会出台限购政策,但是从今日南京土拍实况来看,政府调控压力极大,政策调控升级的可能性大增。
后续展望
今日南京首场网拍即触及摇号传递出的信号,将会对今后三天内土拍及后期南京房地产市场走势产生较大影响。现房销售将成为未来2-3年内南京房地产市场的主要销售模式,市场供应不足的预期增强,在供需矛盾没有得到扭转的情形下,南京房地产市场热度难以消退。此轮网拍过后,南京楼市调控政策升级的可能性大增,限购或许将是南京的下一步动作。
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