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南京最新土拍政策下的第一场土拍来了!

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搜狐焦点

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-- 2018-08-17

摘要 达最高限价取消现房销售,改竞自持商品住房,南京最新土拍政策下的第一场土拍来了!今天(8月17日),南京出让3幅地,全部来自江浦。

达最高限价取消现房销售,改竞自持商品住房,南京最新土拍政策下的第一场土拍来了!今天(8月17日),南京出让3幅地,全部来自江浦。

 

 

原本今天还有2幅江宁滨江的宅地计划出让,不过南京国土局早前已紧急发布终止出让公告,这2幅地后续出让时间待定。

如今,雨山路板块已成为南京近两年卖地最多、新盘最密集的区域,对于雨山路板块来说,确实喜忧参半。

一方面,未来2年在这个板块将有非常可观的房源供应,买房人的选择更多了;但开发商却笑不起来了,潜在库存这么大,去化压力还是相当大的,尤其是现在的市场。

而对前期拿了高价地的开发商来说,现在看到好地已经没钱买了,所以聪明的房企已经杀回来拿好地块了。恭喜这些房企,你们攒够了子弹,这时候正是拿更低地价项目的时机。

今天的土拍结果是这样的↓↓↓

江浦G36地块被雅居乐拿下,成交楼面价15845 元/㎡。

江浦G37地块经过9轮报价,被金隅摘得,成交楼面价15143元/平。

江浦G38地块经过2轮报价,被龙湖和国资联合竞得,成交楼面价10194元/平。

值得注意的是,江北最高地价2万3左右,此次G38地块地价仅1万1左右,相比跌了1.2万/平。

今天的土拍和之前基本一致,房企竞拍间隔时间较长,比如G36地块半个小时只报价9轮,节奏略慢。从今天的报名房企来看:

G36地块报名房企有金地、正荣、雅居乐等,先是金地正荣相互绞杀,随后正荣暂时退出,变成金地和雅居乐的围殴,这三家房企在南京市场尤其是江北,都曾是各自重点操盘的区域。

G37地块和G38地块节奏较快,报名房企有招商-弘阳-香港嘉华、金地、金隅等,招商、弘阳、香港嘉华正携手在桥北联合开发御澜府项目,此次又联合来拿江浦地块,以后的江北市场,我们将会看到更多的“混血楼盘”。

G38地块报名房企有龙湖-国资、朗诗,最后被龙湖国资拿下。

江北:3幅涉宅地块

此次江浦推出的3幅宅地非常优质,定价也合理,可以说是性价比非常高了,与之前的地王项目地价还是低很多。

1、G36地块起拍楼面价14100元/㎡,最高楼面限价19874元/㎡

该地块在10号线龙华路地铁站旁边,与中建国熙台二期、江北虹悦城距离非常近,出让面积只有3.5万方,未来将会是一个迷你小区。

中建国熙台地价2万+,目前正在申领销许,最快将于月底首开,一次性推出全部4栋楼,共442套,户型面积95㎡、96㎡、110㎡、127㎡、128㎡,由于江北限价3万,中建国熙台二期均价预计仍被限制在3万以内。

江浦G36地块

2018年8月17日出让

位置:浦口区江浦街道文德东路南侧、康华路西侧地块,东北至康华路、浦口区国税局用地,西北至文德东路,西南至珠江路,东南至现状。

出让面积:35185.24㎡

用地性质:二类居住用地、社区中心

住宅用地容积率:1.01≤R≤2.5

起拍楼面价:14100元/㎡

最高楼面限价:19874元/㎡

2、G37地块起拍楼面价14021元/㎡,最高楼面限价19910元/㎡

G37地块位于老山山脚下,旁边就是求雨山文化公园,自然环境不错,该幅地块容积率也较低,在1.01-1.6之间。

周围打造的多是低密度的别墅或改善类产品,如金基九月森林、金隅紫京叠院,也有较多江浦老盘在这里,如明发香山郡、林景雅园等。其中地价2万的金隅紫京叠院预计本周六公开样板间,预计下半年首开叠墅。

江浦G37地块

2018年8月17日出让

位置:浦口区江浦街道雨山南路以东、财八路以北地块。东至雨山南路,南至财八路,西至现状,北至现状。

出让面积:44575.05㎡

用地性质:二类居住用地

住宅用地容积率:1.01≤R≤1.6

起拍楼面地价:14021元/㎡

最高楼面限价:19910元/㎡

3、G38地块起拍楼面价10137元/㎡,最高楼面限价14712元/㎡

G38地块出让面积9.1万方,距离10号线底站雨山路站2-3公里左右,一街之隔就是江山薈和赞城,以及已经清盘的融创臻园。

江山薈首开已经放风一年,放风价也经常在变,目前开发商给出的信息是:预计近期首开2、4#127套精装房,预计均价29000元/平,支持公积金贷款。但是这个近期究竟是什么时候,就存疑了。

江浦G38

2018年8月17日出让

位置:浦口区江浦街道海桥路以南、绿水湾北路以东地块。东至荣庄路,南至花莲路,西至绿水湾北路,北至海桥路。

出让面积:91345.7㎡

用地性质:商业用地、二类居住用地、基层社区中心、幼托用地

起拍楼面地价:10137元/㎡

最高楼面限价:14712元/㎡

上面这三幅地区位相似,都在雨山路板块或附近,且板块周边已经密密麻麻的分布了14个纯新盘,多数都是高价地项目,甚至还需要现房销售和配建保障房,2万元低价项目比比皆是。分别是:

之前高价拿地的开发商此刻恐怕正在懊恼,但沮丧也无济于事,只能加速抢跑。

如果现在不上市,明后年将遭遇到地价更低、但产品可能更好(开发商地价成本降低)的新盘的绞杀,所有人都在盯着高价地的去化情况,首开不利,再战就要衰了。

所以下半年江北开盘将是全南京最猛烈的,相信有的楼盘会卖得很惨。

江宁滨江:2幅地终止出让

江宁滨江此次推出2幅宅地,分别是G39地块和G40地块,两幅地起拍价均在6000多元每平,最高限制楼面地价不足9000元/㎡,这和鲁能硅谷公馆11077元/平米的楼面价相比,降了近2000元/平。

不过在8月15日傍晚,土拍前两天,南京国土局发布公告,宣布两幅地块终止出让,具体交易时间另行发布公告。

江宁滨江上一次卖地还是在去年年初了,这都一年半了,这个板块只有一个新盘,但上市时间也未定,和雨山路“疯狂”推地对比,真是涝的涝死,旱的旱死啊!

关于终止出让的原因,滨江开发区回复:G39、G40两幅地挂牌公告后,滨江开发区对地块周边道路进行了改扩建,目前尚未建成;同时启动了新城城市规划调整,新的规划道路及管网基础设施尚未建设完成,地块开发条件不成熟。

1、G39地块起拍楼面价6236元/㎡,最高限价楼面价8999元/㎡

G39地块和G40地块都在鲁能硅谷公馆旁边,而鲁能硅谷公馆需要现房销售,目前项目进度较快,售楼处已经基本建成,最快将于年底入市。

江宁滨江G39

终止出让

地块位置:江宁滨江开发区弘利路以西,锦文路以北地块,东至弘利路,南至锦文路,西至规划道路,北至纬七路。

总用地面积:64145.18㎡

规划用地性质:二类居住用地

容积率:1.0

起拍楼面价:6236元/㎡

最高限价楼面价:8999元/㎡

2、江宁滨江G40起拍楼面价6255元/㎡,最高楼面限价8936元/㎡

G40地块和G39地块均是江宁滨江核心区域的优质宅地。靠近规划的德基城市奥莱、苏州外校均很近。

江宁滨江G40

终止出让

地块位置:江宁滨江开发区经六路以东,锦文路以北地块,东至规划道路,南至锦文路,西至经六路,北至纬七路。

总用地面积:50867.49㎡

用地性质:二类居住用地、幼托用地、基层社区中心用地

容积率:1.0

起拍楼面价:6255元/㎡

最高楼面限价:8936元/㎡

从位置上看,两幅地都位于江宁滨江核心位置,它们一街之隔的竞品盘鲁能硅谷公馆目前还在建设中,最快有望在年底开盘,楼面价11077元/平,而G39地块、G40地块最高楼面限价不足9000元/平,江宁滨江的地价跌了2000元/平。

(江宁滨江重点产业图)

换个角度来看,南京的地价不是降了,而是回到了更理性的区间,官方为江宁滨江制定的合理地价即是万元以内,对于南京的刚需来说,还可以期待再喘息几年。不过突然到来的“终止出让”,又给刚需心中蒙上了一层迷雾,在南京安家,还需要等待多久?

土拍凉凉,全国楼市的一出好戏

前面宅妹也有提到,8月17日的这场土拍,最大变化是竞买规则的调整:当地块竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的,停止竞价,改为在本地块内竞争自持商品住房(租赁住房)建筑面积,每次申报面积200平,申报面积最多者为竞得人。

2017年8月,南京推首幅“竞自持”地块——城南西善桥G43,中海43.2亿夺地,未触顶最高限价,未进入竞自持阶段。而南京今年上半年也出让了多幅租赁地块,未来只租不卖。

也就是说,南京虽然已经有这样的政策,即达到最高限价竞争自持面积,但是,由于土地市场已经转冷,地块在还没达到最高限价就已经成交了。

说到土拍市场降温,也不是南京一座城市独有,那案例可是比比皆是,而其中一个原因是,房企口袋里真的是没钱了,美人迟暮,现在融资成本也高,对于心仪的地块,也只能是远观而不可亵玩焉了。

中信建投研报统计了今年前7月的土地流拍率,已经达到6%。而2014年作为最近十多年中的最低迷时段,这一指标仅仅是4%。

全国总流拍土地宗数达到345宗,14年是近年来流拍量最高的一年,总流拍宗数为345 宗,较15-17年分别高出23%、219%和13%,但今年前7 月300 城总流 拍宗数达258 宗,与14 年同期相比高出59%。

以城市能级划分,各线城市流拍率在今年明显提升。一二线城市流拍率峰值在今年6 月,分别达19%和7%, 属于13 年以来的峰值水平。

土地流拍可以显见土地市场转冷,传导的结果便是:土地价格,一方面是土地溢价率均从17 年下半年开始持续下滑,从平均楼面价也开始下滑,一线城市,3-5 月平均跌幅达44%,二线城市自2 月起持续下降,平均降幅12%。

 

 

8月份杭州的首场土拍,率先迎来的消息是,萧山一宗区良种场商住地块终止交易。

有开发商人士表示:“行情有变,加上出让条件过于苛刻,前期勾地单位即便做好了方案,到现在已经不敢去拿地,此一时彼一时。”

从今年1月初,九龙仓庆隆项目的拿地价40536元/㎡、自持6%,折算实际地价约4.3万元/㎡,到今天,申花成交地价27923元/㎡,加上配建公租房成本,实际地价约3.2万元/㎡,跌幅达26%。而重头戏申花地块,地价水平一朝回到三年前。

 

 

山西太原,8宗土地流拍,赫赫有名的开发企业到场,但是无人举牌。市场一片哗然。

去年打破头拿不到地,现在有地没人拿,开发商同样是人,在群体性热潮中,很难保持冷静。难道开发商不想拿么?当然不是,因为很多时候没钱,因为要降低杠杆。