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新一轮土地暗战 南京凭何傲视群雄?

来源:

土拍网

作者:

徐菲 2017-03-14

摘要 究竟到底是什么原因导致品牌开发商对南京市场如此钟爱有加呢?本篇从城市价值和房地产投资价值量方面来看看南京对开发商的吸引力所在。

要说2016年以来哪些城市房地产市场炙手可热,南京绝对是可以排的上号的,房地产市场百态频出,熔断、摇号、天价认筹金、千人抢房的盛况更是不断的登上头条。品牌房企土储争夺之战、购房者需求之战,都在不断的推动着南京的房地产市场一路高涨。
 
究竟到底是什么原因导致品牌开发商对南京市场如此钟爱有加呢?本篇从城市价值和房地产投资价值量方面来看看南京对开发商的吸引力所在。
 
南京,“大”城市价值分析
 
1. 城市地位——国家中心城市、长三角唯一特大城市
 
南京位于长江下游中部地区,是国家区域中心城市(华东),长三角辐射带动中西部地区发展的国家重要门户城市,也是“一带一路”战略与长江经济带战略交汇的节点城市,南京都市圈核心城市。在2016年6月出台的《长江三角洲城市群发展规划》中,在长三角城市群各城市规模等级划分方面,上海被列为唯一的超大城市,南京成为唯一的特大城市。
 
 
虽然南京与合肥及杭州同为长三角副中心城市,但从城市地位上来看,南京要胜出一筹。作为南京都市圈的核心城市,安徽省下的芜湖、马鞍山、滁州等城市均为南京都市圈成员,南京的区位优势、人口吸附力均较为强劲,据统计,近些年来南京常住人口中外来人口占据总人口数量的近两成以上。
 
2. 区域定位——扬子江城市群龙头
 
在2016年11月的江苏省第十三次党代会上,江苏省正式提出扬子江城市群概念,由南京、镇江、常州、无锡、苏州、南通、泰州、扬州这8个长江两岸的精华城市组成一个统一的扬子江城市群统一规划,互联互通,打造长三角北翼重要的经济发展区。
 
 
扬子江城市群对南京的地位重新做了定义:要把南京放在全国,放在全球来思考城市的定位与发展。5年发展目标中,南京是唯一突出城市建设、提升都市格局的城市,重点就是做大做强,在政治、经济、文化等诸多方面,要产生全国性和国际性的影响,在江苏省内要有整合资源的能力,要发挥扬子江城市群龙头作用,带领沿江8市发展。
而南京近期的的高铁规划、地铁规划、宁镇一体化,都是这一战略的具体体现。江苏省举全省之力建设国家中心城市的战略正在形成。
 
3. 经济实力——入围城市GDP万亿俱乐部
 
南京市统计局发布的数据显示,2016年,南京全年实现地区生产总值10503.02亿元,按可比价格计算,比上年增长8.0%,这也是南京GDP首次突破万亿大关,成功入围城市GDP万亿俱乐部,排在全国第11位,江苏省第2位。
 
 
从三次产业结构上来看,2016年南京三次产业在GDP所占比重分别为2.4%、39.2%、58.4%,服务业已连续十年总量规模超过第二产业成为全市第一大支柱产业。第三产业的发展,尤其是现代服务业的发展,增强了南京市经济发展的稳定性,增强了外来高素质人才的吸引力。
 
4. 城市规划——跨江发展,南拓东进,地铁全面开建
 
目前南京城市化水平已超过80%,进入城市化发展的后期阶段,城市化发展速度将逐渐趋缓,城市化进程将不断的向郊区和农村推进,房地产业也不断的向郊区地带扩张。
 
从南京城市发展方向上来看,主城和河西已逐渐发展成熟,可开发余地已经不多,未来城市的发展方向将逐步向城市副中心扩张,而跨江发展,南拓东进将是南京城市发展的主要方向,这一点也可以从城市发展规划的重心可以窥视几分。
 
 
2016年10月南京出台了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见》,意见中指出,南京将高标准建成河西现代化国际性城市新中心,大力开发南部新城,举全市之力把江北新区建设成为新南京发展龙头,提升东山、仙林、溧水、高淳副城城市功能。加快打造成为具有国际竞争力和区域影响力的中心城市。
 
另外,从地铁规划来看,南京已建成运营6条地铁线,运营里程225公里,长度位列全国第4位。2016年南京推进“八线共建”,根据最新规划,2017年有望13线共建。据介绍,待“十三五”规划地铁线路全部建成后,南京轨道交通线网规模将突破500公里,到时,南京的地铁将四通八达。
 
都说买房要跟着规划走,但买地又何尝不是如此?江北新区、南部新城地价都已经上了一个新高度。
 
以上四点均是从城市价值基本面上来分析南京的城市价值,从城市价值上来看,南京作为长三角唯一的特大城市定位,强劲的经济发展实力,均对房地产市场形成一定的支撑力,而从政府规划中来看,未来南京房地产发展的重心,亦或者说是价值板块不言自喻。
 
南京房地产投资价值分析
 
业内一般认为一个城市房地产市场风险情况短期看市场供求比,中期看住宅库存去化周期,长期看土地消化周期。那么从房地产市场来看,南京又有何魅力吸引如此之多的开发商对其钟爱有加?让我们用数据来说话。
 
1.短期——市场供不应求
 
 
从供求关系来看,除2014年处于市场低谷时期外,南京房地产市场一直处于供不应求阶段,2016年更是明显,供求比为1.37,市场供需失衡严重,急需新的供应,以应对房荒。
 
2.中期——住宅库存逐渐减少
 
一般来说,住宅去化周期在12个月左右较为平衡,高于18个月市场呈现供过于求,低于6个月则供不应求。目前南京主城区住宅存量房源仅为21223套,是这一年以来的最低点,按2016年的月均去化速度来看,去化周期在2个月左右,即使是按国庆新政后的去化速度来看,亦不足4个月。整体来看依然是供不应求。
 
 
3.长期——土地消化周期仍在缩短
 
从2010年以来住宅用地成交总建筑面积和住宅销售面积来看,近些年南京土地市场供需基本均衡,到目前为止,前期成交土地消化已经趋于完毕,未来最重要的依然是供应问题。一般来说土地成交后1-2年才入市销售,目前来看,2014年之前的土地消化已经基本见底了,今后上市的将主要是2015年以来成交的高价土地。
 
 
从土地消化速度来看,目前南京土地市场消化较快,2017年入市将主要以2015年以来成交高价地为主。据土拍网大数据统计,2015年至今,南京已成交的住宅类用地总建筑面积约1899.67万㎡,其中现房销售类地块33宗,总建筑面积400.22万方,余下1499.45万㎡,按近三年的住宅销售面积平均值来算,土地消化周期1.3年,处于较低水平。
 
从以上三点来看,南京房地产市场处于一个相对健康的水平,短期内市场供不应求,库存去化周期极低,长期内土地消化周期处于一个合理可控的水准,综合来看,城市价值依然处于高地,南京房地产业呈现出一种健康稳定的发展趋势,此时也是在南京进行土地投资的好时机,这也是为什么南京被众多房企看重,地价与房价大有赶超一线城市的势头。
 
南京土地市场迎来历史机遇!
 
近期——4月26日中国(上海)城市土地展,买卖双方充分沟通的最佳平台,必将促进南京土地市场有效供应。
 
诸位想必从中也看出来了为什么众多品牌房企加速围猎南京土地市场的原因,而这一点也可以从2012年外来品牌房企进驻南京的趋势中看出。
 
2012年,2家房企首进南京,分别是升龙和莱蒙。
 
2013年,6家房企首进南京,正荣、中天城投、北京金隅等。
 
2014年,8家房企首进南京,禹州、旭辉、电建、龙湖、奥克斯等。
 
2015年,11家房企首进南京,葛洲坝、鲁能、和昌、融创、东原、北辰等。
 
2016年,12家房企首进南京,融信、华夏幸福、当代、景瑞、蓝光、平安不动产等。
 
2017年,目前已有星河地产进驻南京,其后还会有…….?
 
从品牌房企加速围猎南京市场趋势来看,意图进驻南京市场的房企只多不少。除了土地收购和强强联合的方式外,通过招拍挂依然是房企进驻南京的主要方式,尤其是摇号制度给了房企新的机会。到底还有谁在等着撬开南京的土地市场的大门呢? 
 
日前,由土拍网携江苏土地市场网联合举办的中国(上海)城市土地展将于4月26日正式在上海世博展览馆H3馆拉开序幕。上海作为我国的经济中心,品牌开发商的总部大本营,集聚了相当品牌房企。相信以南京城市价值及房地产开发投资价值会吸引更多的房企关注南京,积极布局南京,届时南京土地市场将更值得期待!