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【江苏土地展】南京是如何成为品牌开发商必争之地?

来源:

土拍网

作者:

田冬 2016-03-10

“地王频生”、“强强联合拿地”、“地价赶一线”可以说是2015年南京土地市场的关键词之一。购房者的需求、品牌房企之间的激烈竞争,不断积极推动着南京的土地市场。究竟品牌房企为何纷纷在南京“抢滩式”拿地?这些房企手中的土地储备又如何?值江苏城市土地展暨2016中国(江苏)城市土地推介会即将于5月19日在南京隆重举行之际,土拍网将带大家一同揭开众多品牌房企深耕南京的奥秘!

 

【为什么选择南京?】

1.区位优越

南京位于长江中下游,是江苏省省会,同时是国家华东区域的中心城市、长三角辐射带动中西部地区发展的国家重要门户城市,也是“一带一路”战略与长江经济带战略交汇的节点城市。

与同是省会的合肥相比,合肥在安徽省的经济集聚效应、带动作用明显难以与南京相比,甚至连省下的马鞍山、芜湖、滁州等城市都被南京都市圈纳为成员市,区位优势、人口吸附性远不敌南京。据统计,近几年来南京的常住人口中外来人口长期占据两成以上,“六朝金粉地”的区位吸引力仍在。

2.供需平衡

南京人才数量、人才素质、人才综合竞争力均居全省第一,是全国高等教育资源最集中的城市、国家三大高等教育中心,拥有75所高校,仅次于北京和上海。目前拥有仙林、江宁、浦口三大大学城,大学生数量庞大。据调查,每年的高校毕业生中约有三分之一选择留在南京,且以高素质、高竞争力的人才居多,这就让南京的购房刚需逐年稳步上涨。

过去几年,我国二线城市虽然经济发展水平较高,但部分由于土地供应过多,楼市依然面临不小的风险。而南京土地供应节奏较稳定,存销较小,房价逞稳步上涨趋势,被各大房企看好。

3.政策利好

北、上、广、深已达到严控城市人口规模的阶段,且目前我国正在逐步分散这些超大型城市的功能,其边界也得到严格控制。同时,这些一线城市均要高价拿地,同时楼市高烧面临国家调控的临界点,风险隐现,而三四线城市又面临高库存压力。在此情况下,以南京为代表的二线城市正成为品牌开发商布局的重点。更为让人期待的是,2015年6月底,国务院正式批复同意设立了南京江北新区,成为中国第13个、江苏省首个国家级新区,这也吸引了更多品牌房企的关注。

4.其他优势

三四线城市、中小城市对比南京来说,虽然落户比较容易,但由于产业发展、公共资源的欠缺,难以吸引移民进入。相比之下,经济水平发展迅速、医疗水平居全省前列、交通发达便利的南京有更大的发展空间。

如今的南京不仅在国内广受瞩目,也逐渐通过亚青会、青奥会成功吸引了世界的注意。近年来,“全国最具幸福感城市”发布的榜单显示,南京多次位居前列。2015年,南京GDP总量9600亿元,全国排名第十一位。全省第二,仅次于苏州。

 

【龙头房企布局攻势】

1.争相布局

最先在南京布局的房企是以栖霞建设、高科置业等为代表的本土房企,栖霞建设、高科置业深耕仙林,苏宁环球集团在江北进行跨江开发,而银城地产则在主城地区逐渐崭露头角。在这之后,房企发展迅速,开发模式开始出现协议拿地。

第一波房企在万科、世茂、中海、万达等地产大鳄带动下迅速进驻南京。万科从城南、河西开始布局,之后发力江宁、仙林、浦口等板块,2015年万科在南京8大项目联动,可见南京已成万科战略部署的重要城市;面对万科的强烈攻势,世茂也不甘示弱,世茂分别在城北、城东、河西南等地开始布局,打造不同人居产品标杆,2014年全市开发商品房销售额排名中世茂地产雄踞第一,2015年6盘联动,气势上基本不输万科。

表一,地产开发新模式:房企“联姻”

 

第二波房企以中垠地产、上海建工、禹洲地产等外来房企为代表圈城划地,中垠地产落子城东,上海建工布局河西、禹洲地产入主城南……房企的迅速发展,带来了南京土地市场的火热,也加速了南京楼市的进化升级。近年来,房企间的强强联手、“楼市联姻”(表一)等新型拿地方式出现,土地市场更加火爆,例如招商地产在城北分别和葛洲坝联手打造的城北地块、和弘阳联手打造的燕子矶地块。

 

2.地产数据

据土拍网统计,近三年南京市区经营性建设用地成交1390.8万平方米、成交金额2240.9亿元、商品房销售超3972万平米,值得一提的是,2015年,南京市区新房成交量共计107634套,新房住宅认购133996套,较2014年(认购90743套、成交71978套)数据,认购量同比上涨47.89%,成交量同比上涨48.82%,这一数据也创下了6年来新高。

同年,南京通过卖地狂揽金772亿元!虽然土地出让总面积较去年减少四成左右,卖地收入却增长了14%!“地王”价频频被刷新,一年内共诞生了20个“地王”,其中18幅地块楼面价逾1万元/平方米,多幅地块的楼面价超过了2万元/平方米!万科、保利、金地、绿城等均有斩获,南京已逐渐发展成为龙头房企的主要盈利城市。

 

3.进驻趋势

2012年,共2家房企首进南京,分别是升龙、莱蒙,分别拿下河西NO.2012G45(升龙汇金中心)、2012G16地块(莱蒙水榭春天);

2013年,升龙落子河西、江心洲,莱蒙积极布局城南。同年,福建正荣、中天城投、香港嘉华、北京金隅等6家房企首来南京,楼市高歌猛进;

2014年,奥克斯、中青、中垠、禹洲、旭辉、龙湖、电建等8大外来房企首次入驻南京,土拍市场逐步迎来高潮时期;

2015年共有9家房企通过招拍挂落子南京(表二),2家房企(融创、东原)通过土地转让落子南京,土地市场火爆。

从2012年开始,房企纷纷布局南京,首进南京的房企数量持续呈上升态势,虽然拿地方式不一,但房企扎营南京的信心却十分坚定。2016年3月初,南京市国土局预公告年内将推出6幅新地块,其中包括建邺区3幅、江宁区2幅和雨花台区1幅,且这几幅地块都处在南京的热点区域,合计出让面积42.69万平方米,届时是否又将吸引新的开发商涉水南京土地市场值得关注。

 

表二,2015年首入南京房企

 

【中国房企20强布局揭秘】

中国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产测评中心联合推出的“2015中国房地产上市公司100强排行榜”,其中,综合实力20强排行榜名单及其在南京的在售项目以及土地储备情况经土拍网整理如下(表三)。

表三,中国房企20强南京布局情况

 

令人吃惊的是,中国房地产上市公司综合实力20强的房企在南京均有在售项目或土地储备,足见南京对品牌房企强大的吸引力。榜单中大部分房企主要通过招拍挂进入南京,这也是“地王”频现的原因之一,也有部分房企通过土地转让、强强联手的方式落子南京。相信江苏城市土地展暨2016中国(江苏)城市土地推介会的成功举办将会吸引更多的房企关注南京、布局南京,届时的南京土地市场更加值得期待!(林小雄,田冬)